Banki hitelfelvétel esetén mi a feladata az értékbecslőnek?

Banki hitelfelvétel esetén mi a feladata az értékbecslőnek?

Szerző: | 2022.05.24. | értékbecslés

Hitelfelvételkor a bank feltételei szükségessé teszik az ingatlan értékbecslését, amiben az értékbecslő segíthet. Ez főként a jelzáloghitelnél fordulhat elő. De ki intézi, ki fizeti az értékbecslést és hogyan zajlik mindez?

Sok mindenhez lehet szükségünk banki hitelre, de ha építési, vagy felújításhoz szükséges hitelt szeretne felvenni, a hitelkérelmet érdemes még a felújítás megkezdését megelőzően beadni. Ellenkező esetben a fedezetként jelölt, felújítás alatt álló ingatlan miatt a kérelmet gyakran elutasítják a bankok.

Hiteligény esetén a banknak fedezetre van szüksége, vagyis a kérelem beadásakor a felvenni kívánt összeg értékében meg kell jelölni valamit, ami garantálja, hogy vissza tudjuk fizetni a kölcsönt. Ez a fedezet (zálog) a leggyakrabban telek, vagy ingatlan, amely fizetésképtelenség esetén biztosítja a bank felé a felvett összeget.  Ahhoz, hogy a bank a fedezetként kezelje az ingatlant, értékbecslésre van szükség. Az ingatlan értékbecslését végző független szakemberek szerződésben állnak a bankokkal, ezért viszonylag kevés feladat hárul ránk.

A kérelmező, a bank és az értékbecslő szerepe

A szolgáltatást a bank rendeli meg az ingatlan értékbecslőtől, melynek munkadíját gyakran át is vállalja a pénzintézet. A szükséges dokumentumok közül egyes papírokat a bank kér ki a hivataloktól, de van olyan papír, amivel a kérelmezőnek kell rendelkeznie az értékbecsléshez.

A helyszíni felméréshez szükséges időpontot az értékbecslő egyezteti az kérelmezővel.

Végül az ingatlan becsült értékét és ennek alapján a hitelkérelem elbírálását a bank közvetíti a kérelmező felé. Az értékbecslés alapján a jogszabályoknak megfelelő módon banki hitel az ingatlan értékének max. 80%-áig adható.

A banki hitelhez és az értékbecsléshez szükséges papírok

Az ingatlan értékbecsléshez a szakembernek szüksége lesz néhány dokumentumra. Ismét hangsúlyozandó, hogy hitelkérelmet a munkálatok előtt célszerű beadni, mert a felújítás alatt álló ingatlanokra gyakran nem ad hitelt a bank!

Tulajdoni lap: Minden érintettnek tudnia kell, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan kinek a tulajdona. A tulajdoni lapot a bank tölti le a Földhivatal központi adatbázisából.

Térképmásolat: Családi ház esetén van rá  szükség. A térképmásolatot a tulajdoni laphoz hasonlóan a bank kéri ki a Földhivataltól.

Alaprajz: Erre szintén a családi házaknál van szükség, ám a (méretarányos!) alaprajzot a bank részére a hitel igénylőjének kell elkészítenie. Ehhez itt talál segítséget!

Mit fog csinálni az ingatlan értékbecslő a helyszínen?

Az értékbecslő méréseket fog végezni az ingatlan területén. Kívülről és belülről is lefotózza az ingatlant és ellenőrzi a közüzemi órákat és a Földhivatalban szereplő adatokat, hogy azok megfelelnek-e a valóságnak. Ha kifejezett építési hiteligényről van szó, akkor az értékbecslőnek az engedélyeket és az építési tervdokumentációt is ellenőriznie kell.

A felmérés során a szakember az ingatlan állapotát, annak elhelyezkedését és energiahatékonyságát vizsgálja meg. Megvizsgálja továbbá a környék hasonló ingatlanjait és ezen információk birtokában határozza meg az ingatlan optimális piaci értékét.

A helyszíni munka tehát nem több egy óránál, önnek csak az alaprajzot kell biztosítania, valamint be kell engednie a szakembert a lakásba, a többit a bank intézi.

Milyen aranykorona értékű a termőföld és mit jelent ez?

Milyen aranykorona értékű a termőföld és mit jelent ez?

Szerző: | 2022.04.26. | értékbecslés, földértékelés

Az aranykorona a termőföldek minőség szerinti osztályozása. Erre az értékmeghatározásra többek között szántófölddel való ügyintézés során lehet szükségünk. Honnan lehet kideríteni, hogy egy terület hány aranykorona értékű és mit jelent ez pontosan?

1875-ben született meg hazánkban az első olyan törvény, amely különbséget tett föld és föld között, 1850-ben pedig létrejött a földadó. 1927-ig Magyarország fizetőeszköze volt ez. A történelem során fizetőeszközeink többször is lecserélődtek, ennek ellenére a földterületek minősége még mindig aranykoronában van meghatározva.

Milyen értéknek felel meg ma egy aranykorona?

Az aranykoronában kifejezett érték a termőföldeket érinti, melyeket 1-től 100-ig osztályoznak annak minősége alapján. Szerencsés esetben a földtulajdonos termőföldjének minősége jó, de értékmeghatározás szempontjából az is fontos, hogy mennyire. 18 Ak/hektártól minden föld jó minőségű, ám kiválónak csak a 25 aranykorona feletti termőföldek minősülnek. Az osztályozásba a környezeti tényezőket (éghajlat, domborzat, víz) is beleszámítják.

A Magyarország területén található földek hektáronként átlagosan 19 aranykorona értékűek. Egy gigantikus méretű földterület tehát még nem biztos, hogy magas értékű, mert a telek értékét a föld minősége is nagyban meghatározza.

De mit takar az elnevezés?

Az aranykorona, azaz a “kataszteri tiszta jövedelem” meghatározása többek között a földminősítés részletes szabályairól szóló 47/2017. (IX. 29.) FM rendeletben is megtalálható.

Leegyszerűsítve úgy is fogalmazhatnánk, hogy az aranykorona az ingatlanokhoz hasonlóan egy “hasznos alapterület“. Hagyományos értelemben egy lakásban sem hasznosítható minden négyzetméter, ha abból még le kell vonni a lépcsőt, vagy a tetőtéri csapott falrészeket. Az aranykorona esetében hektárnyi egységet figyelembe véve értékelendő a földminőség.

Egy földterület lehet sziklás, vagy kevésbé termékeny, azaz nem hasznosítható. Kérdés, hogy mit szeretnénk kezdeni a földünkkel. Az aranykorona értéke elsősorban gazdáknak érdekes, akiknek nem mindegy, hogy milyen minőségű a föld, amelyet termeléshez kívánnak használni. Előfordulhat, hogy egy magas aranykorona értékkel bíró, kis darabka föld többet ér, mint egy jókora szántó, vagy legelő.

Kitől kérjünk segítséget a terület értékének meghatározásában?

A korona a termőföldek nyilvántartásában játszik fontos szerepet. A szántóföldekről és a földtulajdonosokról szóló adatokat a földhivatalban tartják nyilván. A terület minősége fel van tüntetve a tulajdoni lapon, ám az évek múlásával a földek minősége változhat, azt a művelési ágból kivonhatják, vagy megváltoztathatják.

Ne érje be a mesebeli fele királysággal! Ha szeretné értékesíteni, vagy bérbe adni földterületét, ne féljen segítséget kérni egy értékbecslő szakembertől! Ha a termőföld értéke mellett saját tulajdonú földterülete valódi, opcionális piaci értékével is szeretne tisztába lenni, keressen fel egy ingatlan értékbecslőt!

Vigyázat! A mézeskalácsház nem létezik!

Vigyázat! A mézeskalácsház nem létezik!

Szerző: | 2022.03.14. | értékbecslés

A Grimm mesék óta tudjuk, hogy a mézeskalácsház csupán illúzió és a mesebeli házikó küszöbén mindig van egy gonosz boszorka. Olykor az ingatlanhirdetések is hasonló, cukormázba bújtatott átverések, amit csak akkor veszünk észre, amikor már késő. Soha nem szabad, hogy az álomotthon gondolata felülírja a józan ítélőképességünket, hiszen lakásvásárláskor rengeteg pénzt veszíthetünk egy hirtelen hozott döntés miatt! 

A szépen beállított képek a hirdetésben saját jó érzéseinket ébresztik fel bennünk. A képeket látva elképzeljük, melyik bútor hová kerülhetne egy-egy helyiségben és érezzük, amint új otthonunkat betölti a sütemény, vagy épp a frissen mosott ruhák illata. Hol hát a gonosz boszorkány?!

Milyen problémákra figyeljünk ingatlan vásárláskor?

Számos olyan eset kering a neten, amikor az álomházikóról kiderült, hogy nem az, aminek mondták. Boszorkány ugyan nem volt egyikben sem, ám a házfalak tégla helyett vályogból voltak, a frissen festett falak mögül pedig idővel egyre jobban átütött a penész. Sok probléma a ház megtekintésekor nem tűnik olyan nagy bajnak, csak néhány hónap múlva jövünk rá, milyen kiadásokat von maga után pl. egy vizesedő fal visszabontása.

Egy frissen festett fal hátterében általában lakásfelújítás áll, de előfordulhat, hogy a festéssel leplezni szeretne valamit a tulajdonos. Egy sötét, vagy akár hűvös lakás valószínűleg nagyobb energiát, vagy jobb szigetelést kíván. Ezzel szemben egy tetőtéri lakásban a kánikula ma már nagyon nehezen viselhető el klímaberendezés nélkül.

Íme néhány jellemző probléma, amelyekre nagyon oda kell figyelni, mielőtt aláírná az adásvételi szerződést! Ha szükséges kérje értékbecslő szakember tanácsát!

Jó és rossz fekvésű ház: déli tájolással a depresszió ellen

Vásárláskor mindenki “addig nyújtózkodhat, ameddig a takarója ér”, ezért ingatlan választáskor sok mindenről kell lemondanunk. Van azonban valami, amit nem mindenki vesz figyelembe a válogatáskor és ez a ház (vagy lakás) tájolása.

A tájolás az új otthonunkban lehetséges napsütéses órák számát figyelembe vevő szempont. A napfény az élet alapja és a depresszió legnagyobb ellensége. Egyes kultúrák nem hiába tartják gyógyítónak a nap erejét! Ha itt-ott muszáj is lejjebb adni az igényeinkből, a tájolást mindig az egyik legfontosabb szempontként kezeljük!

A szigetelés hiánya: vizes és penészedő falak

A földszinti, alagsori lakásokba kevésbé ér el a nap, ezért sötétebben és hűvösebbek az átlagos lakásoknál. Természetes fény hiányában is meg lehet teremteni a világos és megfelelő hőmérsékletű életteret magunknak, ám ez télen-nyáron nagyobb energia használattal jár.

A sötétebb, föld színéhez közelebbi, rossz szigetelésű lakásokra jellemző lehet a vizesedés. A salétromos fal sajnos nem csupán egy lefesthető, esztétikai probléma! A rossz vízszigetelésnek előbb-utóbb penészesedés lesz a következménye! A penész alattomosan terjed a falak láthatatlan részein. A vizes fal dohos szaggal jár, amit a lakberendezési tárgyak és a ruháink is magukba szívnak. A penészgomba emellett egészségünkre is ártalmas, hosszú távon a tüdő és a légutak megbetegedését okozhatja.

Saját, vagy megvásárolni kívánt lakásának energiaszükségletét az energetikai szakembertől tudhatja meg. A 176/2008. (VI. 30.) Kormányrendelet előírja, hogy a régi tulajdonosnak az adásvételi szerződés mellékleteként érvényes tanúsítvánnyal kell rendelkeznie.

Ne higgyen a mesékben! A mézeskalácsház nem létezik!

Hová nem kell az építési engedély?

Hová nem kell az építési engedély?

Szerző: | 2022.03.06. | építkezés, értékbecslés

A jogszabályok e tekintetben 2017-ben jelentősen módosultak. Viszonylag ritkán van szükség rá, ezért a legtöbb ember nem követi az építési engedélyezéssel kapcsolatos jogszabályi változásokat. A cikkből kiderül, hogy mely építési tevékenységekhez nem szükséges az építési engedély.

Az építési engedély

Az építési engedélyezési eljárás folyamán az építési hatóság megvizsgálja a tervezett épület dokumentumait a jogszabályi előírásoknak való megfelelését illetően. Amennyiben azt rendben találja, kiadásra kerül az építési engedély. Az engedély birtokában indulhat aztán az építés folyamata, vagyis a kivitelezés.

Érdemes az eljárást nem kikerülni és csupán a kockás papírra vetett tervek alapján megkezdeni az építést. Nagyobb összegű büntetést von maga után, amennyiben fény derül a szabálytalanságra. Ha a már megvalósult építési munka ellentétes a szabályozással, az épület bontására is kötelezhető az építkező személye.

Mikor nincs rá szükség?

Azokban az esetekben, amelyekről a 312/2012. (XI. 8.) Kormány rendelet 1. számú melléklete így rendelkezik. Nézzük meg az olyan építési munkákat, ahol nem lesz szükség az engedélyezésre, engedély meglétére. Idézet következik a kormányrendeletből.

  • Építmény átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, homlokzatának megváltoztatása, kivéve zártsorú vagy ikres beépítésű építmény esetén, ha e tevékenységek a csatlakozó építmény alapozását vagy tartószerkezetét is érintik.

  • Meglévő építmény hasznos alapterületet nem növelő bővítése, kivéve a lapostetős épület magastetővel történő bővítését.

  • Meglévő építmény utólagos hőszigetelése, homlokzati nyílászáró cseréje, a homlokzatfelület színezése, a homlokzat felületképzésének megváltoztatása.

  • Meglévő építményben új égéstermék-elvezető kémény létesítése.

  • Új, önálló (homlokzati falhoz rögzített vagy szabadon álló) égéstermék-elvezető kémény építése melynek magassága a 6,0 m-t nem haladja meg.

  • Kizárólag az épület homlokzatához rögzített előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, elhelyezése.

  • Épületben az önálló rendeltetési egységek számának változtatása.

  • A 14. pont e) alpontjában és a 29. pontban foglaltak figyelembevételével a kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű épület építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 20,0 m2alapterületet.

  • Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 m homlokzatmagasságot.

  • Önálló reklámtartó építmény, valamint gépjármű-üzemanyag egységárának feltüntetésére szolgáló oszlop vagy tábla építése, elhelyezése.

  • Temető területén:

  • a) sírbolt, urnasírbolt építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 50 m2 alapterületet, vagy a 3,0 m magasságot,

  • b) urnafülke, sírhely, sírjel építése, elhelyezése.

  • Szobor, emlékmű, kereszt, emlékjel építése, elhelyezése, ha annak a talapzatával együtt mért magassága nem haladja meg a 6,0 m-t.

  • Emlékfal építése, amelynek talapzatával együtt mért magassága nem haladja meg a 3,0 m-t.

  • Park, játszótér, sportpálya megfelelőségi igazolással – vagy 2013. július 1-je után gyártott szerkezetek esetében teljesítménynyilatkozattal – rendelkező műtárgyainak építése, egyéb építési tevékenység végzése.

  • Megfelelőség-igazolással – vagy 2013. július 1-je után gyártott szerkezetek esetében teljesítménynyilatkozattal – rendelkező építményszerkezetű és legfeljebb 180 napig fennálló

  • a) rendezvényeket kiszolgáló színpad, színpadi tető, lelátó, mutatványos, szórakoztató, vendéglátó, kereskedelmi, valamint előadás tartására szolgáló építmény,

  • b) kiállítási vagy elsősegélyt nyújtó építmény,

  • c) levegővel felfújt vagy feszített fedések (sátorszerkezetek),

  • d) ideiglenes fedett lovarda,

  • e) legfeljebb 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas – az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti – állvány jellegű építmény

  • építése.

  • Növénytermesztésre szolgáló üvegház építése, bővítése.

  • Növénytermesztésre és gombatermesztésre szolgáló fóliasátor építése, bővítése.

  • A 6,0 m vagy annál kisebb magasságú, a 60 m3vagy annál kisebb térfogatú siló, ömlesztettanyag-tároló, nem veszélyes folyadékok tárolója, nem veszélyes anyagot tartalmazó, nyomástartó edénynek nem minősülő, föld feletti vagy alatti tartály, tároló elhelyezéséhez szükséges építmény építése, bővítése.

  • A magánhasználatú kerti víz-, fürdőmedence, kerti tó építése.

  • A telek természetes terepszintjének építési tevékenységgel összefüggő, 1,0 m-nél nem nagyobb mértékű, végleges jellegű megváltoztatása.

  • Támfal építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenységgel nem haladja meg a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 m magasságot.

  • Kerítés, kerti építmény, tereplépcső, járda és lejtő, háztartási célú kemence, húsfüstölő, jégverem, valamint zöldségverem építése, építménynek minősülő növénytámasz, növényt felfuttató rács építése, bővítése.

  • Mobil illemhely, mobil mosdó, mobil zuhanyozó elhelyezése, árnyékszék, illemhely (kivéve csoportos illemhely) elhelyezése, építése, bővítése.

  • Napenergia-kollektor, szellőző-, klíma-, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, zászlótartó építményen vagy építményben való elhelyezése.

  • Építménynek minősülő, háztartási hulladék elhelyezésére szolgáló hulladékgyűjtő és – tároló, sorompó, árnyékoló elhelyezése.

  • Telken belüli közmű becsatlakozási és -pótló műtárgy építése.

  • Telken belüli geodéziai építmény építése.

  • Zászlótartó oszlop (zászlórúd) építése, amelynek terepszinttől mért magassága a 6,0 métert nem haladja meg.

  • Építési tevékenység végzéséhez szükséges, annak befejezését követően elbontandó állványzat és felvonulási építmény építése.

  • A 7. pontban és a 14. pont e) alpontjában foglaltak figyelembevételével a magasles, vadetető, erdei építmény, kilátó építése, amelynek a terepcsatlakozástól mért legfelső pontja az 5,0 m-t nem haladja meg.

  • Közforgalom elől elzárt, telken belüli út, parkoló, áteresz, bejáró-, átjáró-híd építése.

  • A pince építése, bővítése, melynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 20 m3 légteret és a 2,0 m mélységet

  • Közterületen, filmforgatáshoz kapcsolódó építmény építése.

  • A lakó rendeltetést bemutató épület építése, amely a nemzetközi innovációs házépítő verseny keretében vagy kutatási, kiállítási célból valósul meg.

Ha a szöveg nem egyértelmű, javaslom hozzáértő személyt, esetleg a hatóságot megkérdezni. Olcsóbb lesz, mint a büntetés!

A felújítási, korszerűsítési, építési hitelek

Banki építési hitel igénylése esetén tisztázni kell, hogy az építés minek minősül. Szükséges vagy sem a tervezett munkálatokhoz engedély? Ha nem is lesz rá szükség, a munkálatokat előzőleg meg kell tervezni. Sőt, a hitelfelvételi folyamat része lesz a költségvetés vizsgálata, melyet az értékbecslő fog elvégezni.

Az ingatlan eladás költségei, adófizetés, díjak, jutalékok

Az ingatlan eladás költségei, adófizetés, díjak, jutalékok

Szerző: | 2022.03.04. | értékbecslés

Ingatlant eladóként az értékesítés után számolni kell adó, jutalék, díjfizetési kötelezettséggel. De az is lehet, hogy nem kell majd fizetni. Bemutatjuk az adózással, díjakkal és egyéb költségekkel kapcsolatos írásunkat.

Ingatlan eladásból származó SZJA fizetési kötelezettség

Az ingatan eladás során befolyt összeg után személyi jövedelemadót kell fizetni. Igaz ez abban az esetben, ha az ingatlan vétele és eladása között legfeljebb 5 év telik el. Ide tartozik az is, hogy az ingatlan eladási ára magasabb, mint anno a vételi ára volt. A költségek tehát mindig változnak.

Az adó mértéke 15%-a, melynek pontos összegét az adóalap határozza meg. Az adóalapot a korábbi vételi ár és a mostani eladási ár különbözete adja. Vegyünk példának egy 20 milliós ingatlant, melyet később 28 millióért sikerül eladnunk. A két összeg különbözete, vagyis 8 mFt lesz az SZJA fizetés adóalapja. Fontos, hogy egyes értéket növelő beruházások elszámolására lehetőség van, amennyiben a számlája rendelkezésre áll. Az adóalap mértéke az évek múlásával csökken.

  • 100% a vásárlás és az azt követő évben,
  • 90% a második évben,
  • 60% a harmadik évben,
  • 30% a negyedik évben,
  • 0% az ötödik és azt követő évben.

 Az SZJA fizetés határideje, a megfizetés módja, költségek

Az adatok megadása mellett az adó konkrét összegét a NAV kalkulátorával könnyen meg lehet állapítani. Az eladásról az éves SZJA bevallásban kell nyilatkozni és a megállapított adó összegét a következő év május 31. napjáig kell megfizetni. Vagyis, ha az idei évben ingatlan értékesítésből adófizetési kötelezettségünk keletkezik, akkor azt a jövő év május végéig kell befizetnünk.

Az ingatlanos közvetítői díja

Gyakran vesszük igénybe az ingatlanközvetítők szolgáltatását a gyorsabb, optimálisabb ingatlan eladás érdekében. Találunk magányos farkasokat és hálózatban működő ingatlanosokat is a piacon. A sikerdíjuk változó, de többnyire az eladási ár 2-5%-a között mozog. A tudatos eladók független értékbecslést is kérnek. Utóbbi nagy előnye, hogy a szakértői vélemény műszaki adatokat és alaprajzot is tartalmaz, sőt kitér az ingatlan jogi helyzetére is. Az értékbecslők díja néhány tízezer forinttól elérhető, így a költségek kapcsán ezt is figyelembe kell venni.

Az eladót terhelő energetikai tanúsítvány

Az eladást megelőzően kell elkészíttetni az ingatlan energetikai tanúsítványát, amennyiben ingatlanunkra vonatkozik ez a kötelezettség. A tanúsítványra először az ügyvédnél lesz szükség, majd át is kell adnunk a vevő részére a dokumentumot. A tanúsítvány díjának megállapítása függ az ingatlan méretétől, típusától. Az energetikai tanúsítók közel azonos díjon dolgoznak, de érdemes körülnézni, ha fontos a költség.

Számolni érdemes még az esetleges ingatlant terhelő vagyoni értékű jogok megváltásának költségével is. Ilyen a tipikusan szülőre, nagyszülőre alapított haszonélvezeti jog. Nem kell meglepődni, ha az eladást megelőzően a megváltás költségeit is ki kell fizetni.