Az ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatos tudnivalók

Az ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatos tudnivalók

Szerző: | 2022.11.14. | értékbecslés

Amikor ingatlaneladásra kerül sor, akkor az egyik legnagyobb feladat meghatározni, hogy mennyit ér az valójában. Sokat segíthet egy ingatlanközvetítő, nem beszélve a lakóingatlan értékeléséről, amely kapcsán szintén fény derülhet az árakkal kapcsolatos kérdésekre. De vajon miért fontos, hogy már az elején a reális piaci áron kezdjük el értékesíteni a házat? Sokan sajnos kezdetekben irreálisan magas összegért kezdik el hirdetni az ingatlant, majd pedig többszöri árlenyomással próbálják meg elérni azt a szintet, amin ténylegesen el lehet adni. Ebben a cikkben elárulunk mindent, amit az ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatban tudnod kell. 

Lakóingatlan értékelés

Ahhoz, hogy az ingatlant megfelelő és valós áron lehessen eladni, kelleni fog pár fontos információ. Senki sem szeretné ugyanis áron alul eladni vagy megvenni az adott ingatlant. Amennyiben új helyre költöznél, akkor ház vagy lakás értékbecslésre van szükséged! A lakóingatlan értékelés pontosan ezért jó megoldás, hiszen ennek köszönhetően az ingatlan és az ingatlanvagyon értékének meghatározása még a döntés előtt, időben megtörténik. 

A bankok és a különféle pénzintézetek általában saját, független szakértővel dolgoznak együtt. Amennyiben jelzáloghitelt vennél fel, mindenképpen szükség lesz a szolgáltatásra, de akkor sem árt igénybe venni, ha öröklésről vagy éppen vagyonmegosztásról van szó. Sokszor fordult már elő például az, hogy valaki nem túlértékeli az adott épületet, hanem pont fordítva, áron alul próbálja meg azt megvenni vagy éppen eladni. Egyik sem jó, hiszen mindegyik esetben rosszul járhatsz.

Mit érdemes figyelembe venni az ingatlan árával kapcsolatban?

Rövid időn belül szinte minden piacon lévő vásárló meg fogja találni az ingatlant valamelyik oldalon. Ezt követően már csak a piacra újonnan belépők fognak találkozni a hirdetéssel. Ez azt jelenti, hogyha az első pár hétben nem a megfelelő árat adod meg, akkor az érdeklődők meg sem nézik az ingatlant, később pedig vissza sem térnek rá. Hiába lesz többször ármódosítás, tapasztalatok szerint ezt már jóval kevesebb ember követni nyomon. 

A lényeg tehát, hogy az épülettel kapcsolatban a lehető leghamarabb a reális áron kezdj el dolgozni. Vedd figyelembe a környéket és az aktuális piaci helyzetet. Készíts elemzést a településen található hasonló ingatlanok árairól és kínálatáról. Utóbbit sajnos igen kevesen veszik csak figyelembe, pedig ez nagyban meghatározza a piaci értéket. 

Böngészheted a KSH adatait, itt viszont vedd figyelembe, hogy ezek nagyjából fél éves statisztikák, így nem mindig a valós helyzetet mutatják. Az említett értékbecslés és lakóingatlan értékelés szintén megoldást jelenthet, ha nagyon nem vagy tisztában az árakkal.

Az ingatlan értékének meghatározásához tehát sok dologra kell ügyelned, főleg, ha nem szeretnéd hónapokon vagy éveken keresztül hirdetni azt. 

Mitől függ az ingatlan értékének meghatározása?

Egy épület árára sok minden kihat, kezdve az ingatlan típusától, az alapterületen át, egészen a műszaki állapotig. Emellett nem mindegy a tulajdoni viszony, a hozzá kapcsolható jogok, illetve az egyéb előnyök, mint például a közcélú létesítmények használati lehetősége sem. Sokak számára fontos szempont, hogy az épület terhelhető-e, illetve mennyire zajos a környék. Ha például egy főút mellett helyezkedik el, akkor ott bizony ezt be kell építeni az árba, hiszen egyeseknél ez kizáró tényező lehet. 

A vizsgálat ingatlan esetében igyekezz minél több paraméterrel tisztában lenni. Ismerd annak állapotát, a szomszédokat, a környék utcáinak hangulatát, illetve a tömegközlekedési lehetőségeket. Az ingatlan értékének meghatározása esetén nézd végig az interneten található hasonló ingatlanokat, ahonnan sokkal könnyebben következtethetsz. Persze ezeken a helyeken csupán ajánlati árak szerepelnek, tehát azt, amit az eladó megadott a kezdetekben. A piac egyik sajátossága, hogy szinte mindig alkuképes árat kell megadni, de figyelembe kell venni az esetleges elszállt árakat, amik sokszor egyáltalán nem reálisak és nem mutatnak valódi képet sem. 

Az, hogy valaki valamilyen áron meghirdet egy ingatlant, egyáltalán nem lesz arra garancia, hogy azt el is tudja adni.



Ezekre figyelj lakáshitel igénylése esetén!

Ezekre figyelj lakáshitel igénylése esetén!

Szerző: | 2022.10.24. | értékbecslés

Szeretnél tisztában lenni azzal, hogyan zajlik az értékbecslés? Tudni akarod, hogy mire kell figyelned lakáshitel igénylése esetén? Ha kölcsönből vásárolnál lakást vagy házat, esetleg más célra igényelnél jelzáloghitelt, akkor mindenképpen számolnod kell azzal, hogy ennek része az ingatlan értékbecslés. Enélkül ugyanis semmiképpen sem fogsz hitelt kapni. Bár sokan ódzkodnak a szakembertől, ebben a cikkben eláruljuk, hogy mire számíts és miért nem kell aggódnod ebben az esetben!

Mi az értékbecslés és mikor van rá szükség?

Amikor értékbecslésre kerül sor, akkor egy szakértő feltérképezi az ingatlant, aminek során megállapítja a forgalmi, vagyis piaci értékét. Ez az az összeg, amiért szerinte a jelenlegi helyzetben el lehet adni, amennyit a kinézete, elhelyezkedése, illetve felszereltsége alapján ér. Amikor vásárlásra adod a fejed, valószínűleg hitelre is szükséged lesz. Ilyenkor a bank rendeli meg a szolgáltatást, aminek során megállapítják az ingatlan hitelbiztosítéki értékét. Ezt szokták a szakmán belül menekülési értéknek hívni, ez majd a bank számára lesz fontos a hitelnyújtásnál.

Az értékbecslés eredményén azonban igen sok múlhat, hiszen ettől függ majd, hogy mennyi pénzt kaphatsz, miből gazdálkodhatsz a vásárlásnál. A lakáshitel igénylése esetén több olyan dolog van, amit nem árt figyelembe venned. Amivel számolnod kell, ha ekkora beruházásban gondolkodsz. 

Ha felmerült benned, hogy miért is van szükség értékbecslésre, hiszen már van adásvételi szerződés, akkor álljunk meg egy szóra. A legtöbb esetben nem annyiért veszel lakást, amennyit az a valóságban ér. Ugyanazt a házat egy másik eladó és másik vevő valószínűleg teljesen más áron adja el és veszi meg, pedig ugyanannyit ér mind a két esetben. Emellett azért egy banktól sem várhatod el, hogy olyan ingatlant fogadjon el fedezetként, amit ő maga – a megbízottja – nem lát személyesen.

Mivel számolhatsz lakáshitel igénylése esetén?

Sok esetben a bank figyelembe veszi az energetikai tanúsítványt, hiszen ez szintén hatással lehet az ingatlan értékére. A folyósítható hitel maximum a piaci érték 80%-a lehet, de a bankok jóval óvatosabbak ennél, hiszen közrejátszhat az infláció vagy a alapkamat alakulása. Éppen ezért nagyjából a lakás értékének 65-70%-ával számolhatsz, bár ezt nem a semmiből kalkulálják ki. Sok tényezőt figyelembe vesznek a lakáshitel igénylése során.

Nem mindegy például, hogy az épület hol helyezkedik el, faluban vagy éppen városban. Fontos szempont továbbá, hogy lakásról vagy családi házról van szó, amiknél azt is nézik, hogy milyen állapotban vannak, energetikailag mennyire hatékonyak, illetve milyen technológiával épültek. Arra viszont számíts, hogy a bank a hitelfedezeti értéknél magasabb összeget nem fog neked adni. Bár talán ezzel tisztában is vagy. Viszont az hatalmas tévhit, hogy az értékbecslő jelentősen alulértékeli az ingatlant, hiszen neki nem célja, hogy ezt megtegye. Nem érdeke sem a túl magas, sem pedig a túl alacsony ár meghatározása, sem a bank kedvéért, sem a saját maga szórakoztatása miatt sem. Az értékbecslő pártatlan, egyik fél érdekeit sem nézheti, objektíven kell ítélkeznie. 

Több olyan bank van viszont, amelyek lakáshitel igénylése esetén az értékbecslő díját elengedik, esetleg utólag visszautalják. Ez nagy könnyebbséget jelenthet, hiszen egy új ingatlan vásárlása amúgy is több költséggel jár, mint azt elsőre gondolnád.

A bank túlbiztosítja magát?

A bankok mindig a biztonságra törekszenek, többek között a hitelfelvétel esetén is. Nem fogadnak be olyan fedezetet, amit aztán nem tudnak majd eladni. Olyan lakásokat vagy házakat szeretnek, amik árából csökkenteni tudja majd a veszteségeit, ha esetleg az adós nem képes törleszteni a részleteket. Belegondolva, ha nem így tenne, akkor rengeteg olyan hitele és eladhatatlan lakása lenne, amivel aztán nem tudna mit kezdeni. Ezért nem hibáztathatod őt sem. 

A legtöbb esetben pontosan meghatározzák azoknak az ingatlanoknak a körét vagy éppen azok értékét, amiket megfelelőnek tart fedezet gyanánt. Nem mindegy például az építési anyagok használata, így a könnyűszerkezetes vagy éppen a vályog sok esetben nem játszik. Szempont még, hogy az ingatlan lakáscélú vagy üdülő-e, garázsról vagy üzletről van szó, hiszen van, amit nem fogadnak el fedezetként, azonban pótfedezetként még szóba jöhet. 

A bankok tehát igen óvatosak, azonban nekik sem érdekük, hogy jóval alacsonyabb árat határozzanak meg, mint amennyit ingatlanod valójában ér. A célja, hogy minél magasabb hitelt tudjon adni, hiszen ezzel ő is sokat nyer a kamatbevételeknek köszönhetően. De csakis akkor, ha az adós képes azt folyamatosan törleszteni.

Mi a probléma az ingatlan túlárazással?

Mi a probléma az ingatlan túlárazással?

Szerző: | 2022.09.20. | ingatlan eladás

Ahogy Te, úgy mindenki szeretné a lehető legmagasabb áron eladni az ingatlanát. Ez azonban könnyedén visszaüthet, ha nem megfelelően árazod be a házat vagy a lakást. Hiába hirdeted, nem lesz rá érdeklődő, ha irreálisan magas összegért szeretnél tőle megszabadulni. Ilyenkor érdemes átgondolni, hogy vajon nem-e kérsz érte túlzottan magas árat. Ebben a cikkben kifejtjük, hogy mi a probléma az ingatlan túlárazással és mit tehetsz azért, hogy könnyebben eladhasd. 

Ingatlanok árazása

Mielőtt szeretnéd meghirdetni a saját házadat, előtte mindenképpen érdemes alaposan körbejárnod a témát. Az első és legfontosabb, hogy figyelembe veszed a környékbeli ingatlanok árait, azok típusát, méretét, kialakítását, de nem mindegy az sem, hogy milyen környezetben található az eladni kívánt otthon. Ha csak hasraütés-szerűen akarsz mondani egy összeget és nem veszed figyelembe a többi házat a hasonló paraméterekkel, akkor nehézségekkel találhatod szembe magadat. 

Ha még sosem adtál el korábban saját tulajdont és most sem akarod ingatlanközvetítő segítségét kérni, akkor van pár fontos dolog, amit meg kell tenned a hirdetés feladása előtt. Az első a megfelelő fotók készítése. Hidd el, hogy pár jó képnek köszönhetően azonnal el fog kelni a házad. 

Ettől függetlenül nem árt alaposan felkészülnöd a rád váró kihívásokra. Hiába raksz alaposan rendet, illetve állítod be a fotóhoz szükséges megoldásokat, ha az ingatlant túlárazod. A lendület azonnal alább fog hagyni, ha nem találod el megfelelően azt az összeget, amiért még hajlandóak megnézni és megvásárolni azt. 

Mi a valódi gond az ingatlan túlárazással?

Igen gyakori jelenség, hogy lakástulajdonosként túlzottan magas árat szeretnél elkérni az otthonodért. Több oka van azonban annak, hogy ennyien elkövetik ezt a hibát. Egyrészt igen nehéz megtalálni a megfelelő összeget, ha nem vagy jártas az ingatlanok világában. Emellett az értékbecslés hiányában nehezen állapítod meg, hogy vajon mennyit is ér az adott településen az adott lakás. A szakember ugyanis figyelembe veszi az elhelyezkedés mellett az energetikai minősítéstis, ami nagy hatással lehet az árra. 

A valós értékhez muszáj figyelmen kívül hagynod az emlékeket, a rengeteg belefektetett munkát, amit az otthonodon végeztél korábban. Ez ugyanis nem befolyásolja azt, hogy másnak mennyit érhet az ingatlan. Csakis annyit fog érni, amennyit a vásárló hajlandó érte megfizetni, így azt kell nézned, hogy a többi lakáshoz képest a tiéd mit tud. 

Érdemes tudni továbbá, hogy a meghirdetett árhoz képest nagyjából 5-10%-kal kevesebbért tudod majd eladni, hiszen a vevők biztosan akarnak majd alkudozni. De még akkor sem érdemes magas árat megadni, ha hajlandó vagy belőle többet engedni, hiszen ettől még nem fognak a hirdetésre kattintani.

Miért nem érdemes túlárazni?

Több oka van annak, hogy miért nem éri meg számodra, ha kirívóan magas árat akarsz elkérni a házadért. Az ingatlan túlárazással sok nehézséggel nézhetsz szembe, köztük azzal, hogy jóval kevesebben fognak érdeklődni az otthonod iránt. Mivel a legtöbb vásárló már előre tudja, hogy mennyit tud kiadni az új otthonára, így valószínűleg a keresésnél szűrni fog. Ez azt jelenti, hogy hiába engednél belőle többet, ha az érdeklődőknek ki sem fogja adni a hirdetésedet. 

Tipp: Ha van egy ingatlanod, amit 18 millió forintért adnál el, nem érdemes 21 milliót kérni érte, mert sokak a kerek számokat szeretik, azt állítják be a szűrőn. Ez azt jelenti, hogy a érdemes például 19,9 millióért hirdetned, így sokkal több emberhez juttathatod el a képeidet. 

A másik probléma még, hogy jóval több időre lesz szükséged ahhoz, hogy végül el tudd adni a lakást. Az ingatlan túlárazás egyértelmű következménye, hogy mivel kevesebb érdeklődőt érsz el, jóval hosszabb ideig tart majd eladni azt. Nagy szerencsére lesz szükséged, hogy olyan vásárlót találj, aki a magasabb árat hajlandó érte megfizetni.

A legnagyobb nehézség az ingatlan túlárazással kapcsolatban

Talán a legnagyobb gond, ha túl sokat kérsz érte, hogy aki lakáshitelel vásárolná meg, az nem biztos, hogy kap majd annyi hitelt. A banki értékbecslő ugyanis a folyamat elején ki fog menni és alaposan megvizsgálja majd a lakást és a dokumentumokat. Ezáltal látni fogja a reális árat, ami egy túlárazott ingatlan esetében könnyedén kibukhat. A potenciális vevő éppen ezért nem biztos, hogy fog annyi hitelt kapni, amiből meg tudja majd vásárolni a házadat. Persze ilyenkor még lehetőséged van csökkenteni az áron, ilyenkor viszont már valószínűleg bele fogsz fáradni az egész folyamatba. 

Igyekezz tehát már a kezdetekben olyan összeget meghatározni, amely reálisnak számít az aktuális ingatlanpiacon. Ehhez azonban tisztában kell lenned az árak alakulásával, hiszen az szinte hónapról-hónapra változik.

Mi lesz veletek Kádár-kockák?

Mi lesz veletek Kádár-kockák?

Szerző: | 2022.08.08. | ingatlan eladás

A júliusban bejelentett magas rezsik hatása szinte minden téren azonnal megmutatkozott. Az emberek nagy része spórolni kezdett és alternatívát keresett arra, mivel oldhatja meg olcsóbban a hűtést és fűtést. Ez bizony a lakáspiacon is meglátszott, hiszen egyre nagyobb érdeklődés van a szigetelt ingatlanok iránt, szemben a régi típusú, nem túl korszerű Kádár-kockákkal. A korszerűtlen családi házakban ugyanis várhatóan jóval magasabb lesz a rezsi mint korábban, amit mindenki el akar kerülni. Ebben a cikkben azt részletezzük, mire számíthatnak azok a tulajdonosok, akik ilyen házakban élnek. 

Mi történik az ingatlanpiacon?

Szinte már látható, hogy tömegesen kerülnek eladósorba az 1970-1980-as években épült, nem szigetelt, rossz energetikai tanúsítvánnyal rendelkező Kádár-kockák. Még az is előfordulhat, hogy a kilencvenes években épült, nem túl jó állapotban lévő családi házak szintén eladásra kerülhetnek. Itt tipikusan azokról az otthonokról van szó, ahol a fűtést eddig 40 és 60 ezer forintból meg lehetett oldani ezt havi szinten, hiszen ez most többszöröse lesz a korábbi árnak. Akiknek pedig nincs pénzük javítani a ház állapotán, nem tudják azt sürgősen korszerűsíteni, azoknál bizony megtöbbszöröződik majd a havonta fizetendő összeg.

A múlt hónapban bejelentett rezsicsökkentés módosítása tehát kényszerpályára állítja a a régi típusú Kádár-kockákat, amiket most szinte lehetetlen lesz eladni. Egyedül talán a meghosszabbított CSOK és egyéb támogatások igénybevételével kelhetnek majd el. De ezek is kizárólag azoknál a családoknál, akik hajlandóak felújítani és átalakítani. 

Mi lesz a Kádár-kockák sorsa?

Miután kikerült az információ, a meghirdetett ingatlanok eladóinak közel 40%-a nyilatkozta azt, hogy a házát szeretné kisebb lakásra, korszerűbb házra cserélni. A friss kutatásból – amit az Ingon.hu végzett el – kiderül, hogy akadnak még olyanok, akik nagyobbat vásárolnának. Ezek jellemzően azok a családok, ahol több gyermek él, ahol most születik vagy még terveznek kisbabát. Érdekesség viszont, hogy közel 3% úgy gondolja, hogy mégsem kívánja eladni a meghirdetett házat. Ez lehet spórolás, befektetés vagy egyéb más indok miatt, de láthatóan voltak olyanok, akik ennek hatására meggondolták magukat. 

A Kádár-kockák sorsa azonban kétséges, hiszen a nagyobb alapterületű, korszerűtlen házakból szinte pillanatok alatt túlkínálat lehet. Ez azt is magával hozhatja, hogy árcsökkenés várható az ilyesfajta családi házak piacán, ami a vásárlók számára jó dolog lehet, az eladóknak már kevésbé.

A vevők ugyanis bele fogják kalkulálni a felújítás árát, a nyílászárók cseréjét, a fűtés korszerűsítését, esetleg a hőszigetelést is. Ez azonban már önmagában is hatalmas összeg lehet, nem beszélve a ház vásárlásáról. A legrosszabb helyzetben kétségkívül a szigeteletlen Kádár-kockák vannak, amelyek ráadásul még mindig a nagyobb méretű ingatlanok közé tartoznak. Nagy részüknél nemcsak a szigetelés hiányzik, hiszen sokszor az ablakok és az ajtók régiek, a fűtés pedig gázzal történik. Ez azt eredményezi, hogy az energia nagy része a falon és a tetőn keresztül távozik. Ezáltal sokkal többe kerül a felfűtése mintha korszerűsítve lenne. 

Mennyit ér egy fel nem újított Kádár-kocka?

Amikor ház értékbecslésről van szó, akkor bizony figyelembe kell venni, hogy milyen állapotban van az ingatlan. Sok mindentől függ azonban, hogy mennyiért lehet ezeket eladni, hiszen nem mindegy, hol fekszik, milyen a közlekedés, mennyire messze van a várostól. Jó hír azonban, hogy a befektetők nem tűnnek el, valamivel alacsonyabb árszinten, de visszatérnek. Most már akár leértékelődő és régi típusú Kádár-kockákat is megvásárolnak a jövőben. Nekik az a nagy szerencséjük, hogy van tőkéjük egy nagyobb volumenű felújításra, aminek hatására jobb áron fogják tudni utána tovább értékesíteni az ingatlant.

Előfordulhat azonban, hogy már idén problémák lesznek ezekkel a házakkal, főleg az esetleges emeletes változatokkal. Megtörténhet, hogy télen a többszintes Kádár-kockák egy részét lezárják, így kevesebb energiára lesz szükség a házban. A szegényebb családoknál pedig megeshet, hogy csak egy-két szobát fűtenek fel, ezzel spórolva a rezsiszámlán. Ez azonban hatással lehet az ingatlan értékére, ugyanis, ha sokáig nem fűtenek egy-egy lakrészt, az könnyen penészessé válhat. Ez pedig azt fogja eredményezni, hogy gyorsabban lelakott lesz, így nem lehet majd jó áron értékesíteni.

A jövőkép az, hogy a nagyobb falusi ingatlanokat, amikben nyugdíjas emberek élnek, az új energiaárakon és a korszerűsítés hiánya miatt nem tudnak majd fenntartani.