Amikor ingatlaneladásra kerül sor, akkor az egyik legnagyobb feladat meghatározni, hogy mennyit ér az valójában. Sokat segíthet egy ingatlanközvetítő, nem beszélve a lakóingatlan értékeléséről, amely kapcsán szintén fény derülhet az árakkal kapcsolatos kérdésekre. De vajon miért fontos, hogy már az elején a reális piaci áron kezdjük el értékesíteni a házat? Sokan sajnos kezdetekben irreálisan magas összegért kezdik el hirdetni az ingatlant, majd pedig többszöri árlenyomással próbálják meg elérni azt a szintet, amin ténylegesen el lehet adni. Ebben a cikkben elárulunk mindent, amit az ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatban tudnod kell. 

Lakóingatlan értékelés

Ahhoz, hogy az ingatlant megfelelő és valós áron lehessen eladni, kelleni fog pár fontos információ. Senki sem szeretné ugyanis áron alul eladni vagy megvenni az adott ingatlant. Amennyiben új helyre költöznél, akkor ház vagy lakás értékbecslésre van szükséged! A lakóingatlan értékelés pontosan ezért jó megoldás, hiszen ennek köszönhetően az ingatlan és az ingatlanvagyon értékének meghatározása még a döntés előtt, időben megtörténik. 

A bankok és a különféle pénzintézetek általában saját, független szakértővel dolgoznak együtt. Amennyiben jelzáloghitelt vennél fel, mindenképpen szükség lesz a szolgáltatásra, de akkor sem árt igénybe venni, ha öröklésről vagy éppen vagyonmegosztásról van szó. Sokszor fordult már elő például az, hogy valaki nem túlértékeli az adott épületet, hanem pont fordítva, áron alul próbálja meg azt megvenni vagy éppen eladni. Egyik sem jó, hiszen mindegyik esetben rosszul járhatsz.

Mit érdemes figyelembe venni az ingatlan árával kapcsolatban?

Rövid időn belül szinte minden piacon lévő vásárló meg fogja találni az ingatlant valamelyik oldalon. Ezt követően már csak a piacra újonnan belépők fognak találkozni a hirdetéssel. Ez azt jelenti, hogyha az első pár hétben nem a megfelelő árat adod meg, akkor az érdeklődők meg sem nézik az ingatlant, később pedig vissza sem térnek rá. Hiába lesz többször ármódosítás, tapasztalatok szerint ezt már jóval kevesebb ember követni nyomon. 

A lényeg tehát, hogy az épülettel kapcsolatban a lehető leghamarabb a reális áron kezdj el dolgozni. Vedd figyelembe a környéket és az aktuális piaci helyzetet. Készíts elemzést a településen található hasonló ingatlanok árairól és kínálatáról. Utóbbit sajnos igen kevesen veszik csak figyelembe, pedig ez nagyban meghatározza a piaci értéket. 

Böngészheted a KSH adatait, itt viszont vedd figyelembe, hogy ezek nagyjából fél éves statisztikák, így nem mindig a valós helyzetet mutatják. Az említett értékbecslés és lakóingatlan értékelés szintén megoldást jelenthet, ha nagyon nem vagy tisztában az árakkal.

Az ingatlan értékének meghatározásához tehát sok dologra kell ügyelned, főleg, ha nem szeretnéd hónapokon vagy éveken keresztül hirdetni azt. 

Mitől függ az ingatlan értékének meghatározása?

Egy épület árára sok minden kihat, kezdve az ingatlan típusától, az alapterületen át, egészen a műszaki állapotig. Emellett nem mindegy a tulajdoni viszony, a hozzá kapcsolható jogok, illetve az egyéb előnyök, mint például a közcélú létesítmények használati lehetősége sem. Sokak számára fontos szempont, hogy az épület terhelhető-e, illetve mennyire zajos a környék. Ha például egy főút mellett helyezkedik el, akkor ott bizony ezt be kell építeni az árba, hiszen egyeseknél ez kizáró tényező lehet. 

A vizsgálat ingatlan esetében igyekezz minél több paraméterrel tisztában lenni. Ismerd annak állapotát, a szomszédokat, a környék utcáinak hangulatát, illetve a tömegközlekedési lehetőségeket. Az ingatlan értékének meghatározása esetén nézd végig az interneten található hasonló ingatlanokat, ahonnan sokkal könnyebben következtethetsz. Persze ezeken a helyeken csupán ajánlati árak szerepelnek, tehát azt, amit az eladó megadott a kezdetekben. A piac egyik sajátossága, hogy szinte mindig alkuképes árat kell megadni, de figyelembe kell venni az esetleges elszállt árakat, amik sokszor egyáltalán nem reálisak és nem mutatnak valódi képet sem. 

Az, hogy valaki valamilyen áron meghirdet egy ingatlant, egyáltalán nem lesz arra garancia, hogy azt el is tudja adni.

Szeretnél tisztában lenni azzal, hogyan zajlik az értékbecslés? Tudni akarod, hogy mire kell figyelned lakáshitel igénylése esetén? Ha kölcsönből vásárolnál lakást vagy házat, esetleg más célra igényelnél jelzáloghitelt, akkor mindenképpen számolnod kell azzal, hogy ennek része az ingatlan értékbecslés. Enélkül ugyanis semmiképpen sem fogsz hitelt kapni. Bár sokan ódzkodnak a szakembertől, ebben a cikkben eláruljuk, hogy mire számíts és miért nem kell aggódnod ebben az esetben!

Mi az értékbecslés és mikor van rá szükség?

Amikor értékbecslésre kerül sor, akkor egy szakértő feltérképezi az ingatlant, aminek során megállapítja a forgalmi, vagyis piaci értékét. Ez az az összeg, amiért szerinte a jelenlegi helyzetben el lehet adni, amennyit a kinézete, elhelyezkedése, illetve felszereltsége alapján ér. Amikor vásárlásra adod a fejed, valószínűleg hitelre is szükséged lesz. Ilyenkor a bank rendeli meg a szolgáltatást, aminek során megállapítják az ingatlan hitelbiztosítéki értékét. Ezt szokták a szakmán belül menekülési értéknek hívni, ez majd a bank számára lesz fontos a hitelnyújtásnál.

Az értékbecslés eredményén azonban igen sok múlhat, hiszen ettől függ majd, hogy mennyi pénzt kaphatsz, miből gazdálkodhatsz a vásárlásnál. A lakáshitel igénylése esetén több olyan dolog van, amit nem árt figyelembe venned. Amivel számolnod kell, ha ekkora beruházásban gondolkodsz. 

Ha felmerült benned, hogy miért is van szükség értékbecslésre, hiszen már van adásvételi szerződés, akkor álljunk meg egy szóra. A legtöbb esetben nem annyiért veszel lakást, amennyit az a valóságban ér. Ugyanazt a házat egy másik eladó és másik vevő valószínűleg teljesen más áron adja el és veszi meg, pedig ugyanannyit ér mind a két esetben. Emellett azért egy banktól sem várhatod el, hogy olyan ingatlant fogadjon el fedezetként, amit ő maga – a megbízottja – nem lát személyesen.

Mivel számolhatsz lakáshitel igénylése esetén?

Sok esetben a bank figyelembe veszi az energetikai tanúsítványt, hiszen ez szintén hatással lehet az ingatlan értékére. A folyósítható hitel maximum a piaci érték 80%-a lehet, de a bankok jóval óvatosabbak ennél, hiszen közrejátszhat az infláció vagy a alapkamat alakulása. Éppen ezért nagyjából a lakás értékének 65-70%-ával számolhatsz, bár ezt nem a semmiből kalkulálják ki. Sok tényezőt figyelembe vesznek a lakáshitel igénylése során.

Nem mindegy például, hogy az épület hol helyezkedik el, faluban vagy éppen városban. Fontos szempont továbbá, hogy lakásról vagy családi házról van szó, amiknél azt is nézik, hogy milyen állapotban vannak, energetikailag mennyire hatékonyak, illetve milyen technológiával épültek. Arra viszont számíts, hogy a bank a hitelfedezeti értéknél magasabb összeget nem fog neked adni. Bár talán ezzel tisztában is vagy. Viszont az hatalmas tévhit, hogy az értékbecslő jelentősen alulértékeli az ingatlant, hiszen neki nem célja, hogy ezt megtegye. Nem érdeke sem a túl magas, sem pedig a túl alacsony ár meghatározása, sem a bank kedvéért, sem a saját maga szórakoztatása miatt sem. Az értékbecslő pártatlan, egyik fél érdekeit sem nézheti, objektíven kell ítélkeznie. 

Több olyan bank van viszont, amelyek lakáshitel igénylése esetén az értékbecslő díját elengedik, esetleg utólag visszautalják. Ez nagy könnyebbséget jelenthet, hiszen egy új ingatlan vásárlása amúgy is több költséggel jár, mint azt elsőre gondolnád.

A bank túlbiztosítja magát?

A bankok mindig a biztonságra törekszenek, többek között a hitelfelvétel esetén is. Nem fogadnak be olyan fedezetet, amit aztán nem tudnak majd eladni. Olyan lakásokat vagy házakat szeretnek, amik árából csökkenteni tudja majd a veszteségeit, ha esetleg az adós nem képes törleszteni a részleteket. Belegondolva, ha nem így tenne, akkor rengeteg olyan hitele és eladhatatlan lakása lenne, amivel aztán nem tudna mit kezdeni. Ezért nem hibáztathatod őt sem. 

A legtöbb esetben pontosan meghatározzák azoknak az ingatlanoknak a körét vagy éppen azok értékét, amiket megfelelőnek tart fedezet gyanánt. Nem mindegy például az építési anyagok használata, így a könnyűszerkezetes vagy éppen a vályog sok esetben nem játszik. Szempont még, hogy az ingatlan lakáscélú vagy üdülő-e, garázsról vagy üzletről van szó, hiszen van, amit nem fogadnak el fedezetként, azonban pótfedezetként még szóba jöhet. 

A bankok tehát igen óvatosak, azonban nekik sem érdekük, hogy jóval alacsonyabb árat határozzanak meg, mint amennyit ingatlanod valójában ér. A célja, hogy minél magasabb hitelt tudjon adni, hiszen ezzel ő is sokat nyer a kamatbevételeknek köszönhetően. De csakis akkor, ha az adós képes azt folyamatosan törleszteni.

Sokszor merül fel a kérdés az emberben, hogy vajon tényleg fel kell-e újítani a házat, mielőtt az eladásra kerül. A téma megosztó, hiszen sokak szerint egy átalakítás megnövelheti az ingatlan értékét, azonban vannak, akik számára problémát okozhat mindezt megvalósítani. Pedig nem véletlenül van annyi lakberendezős műsor, hiszen egy esetleges renoválás jóval vonzóbbá varázsolhatja az otthonunkat. De vajon szükséges felújítás ingatlan eladás előtt? 

Lássuk, hogy mik azokat a szempontok, amiket mindenképpen mérlegelni kell, mielőtt döntést hozunk!

Nem mindegy, kinek szánjuk az ingatlant!

Az első és legfontosabb kérdés, hogy magánszemélyeket vagy befektetőket célzunk meg a lakás eladásával. A potenciális vevő személye ugyanis kulcsfontosságú, hogy tudjuk, mennyire szükséges az adott házat rendbe hozni. Ha a vásárlók saját magunknak keresnek ingatlant, akkor nem biztos, hogy szükség van egy nagyobb volumenű felújításra. Kisebb ráncfelvarrásokat végezhetünk, hiszen az összképhez nagyon sokat hozzá tud adni egy-egy hiba kijavítása. Az tehát, hogy van-e szükség felújításra ingatlan eladás előtt, nagyban függ attól, kinek szeretnénk azt eladni.

Azt viszont, hogy mennyiért tudjuk meghirdetni, egy értékbecslő jobban meg tudja mondani. Az igazság az, hogy egy lakás vagy ház valódi értékét csak akkor lehet tudni, ha azt már sikeresen eladtuk. Az értékbecslés rögzíti és rajzokkal, fotókkal és dokumentumokkal bizonyítja, hogy mik azok a dolgok, amik befolyásolhatják egy adott ingatlan értékét.

Ennek során nemcsak a belső tér a fontos, hanem bizony az egyéb, távolabbi környezetre ható tényezők is lényegesek lehetnek. Egy értékbecslő célja, hogy meghatározza a reális forgalmi értéket, amihez azonban tudni kell a kereslet-kínálat sajátosságaival kapcsolatos legkisebb apróságokat.

Felújítás ingatlan eladás előtt

Az sem mindegy azonban, hogy fiatal vagy idősebb vásárlóról van szó. Előbbiek ugyanis alapból úgy tekintenek egy lakásra, hogy azt ők milyen formában tudják majd átalakítani, a sajátjukká tenni. Mivel nem tudhatjuk, hogy a másiknak milyen igényei vannak, így teljesen felesleges megoldás szerkezetileg szétbontani a házat, hogy az többet érjen.

Egy befektető viszont kifejezetten olyat keresnek, ami átalakításra vagy nagyobb felújításra szorul. Ők olyat akarnak megvásárolni, amit renoválni tudnak és olyanná formálni, amit magasabb áron tudnak a későbbiek folyamán értékesíteni, eladni vagy kiadni. A legtöbb esetben nekik kivitelező csapatuk van, így felesleges bármit csinálni, hiszen költséget és stresszt spórolunk meg azzal, ha valódi kinézetében mutatjuk meg az ingatlant.

De mekkora a különbség egy régebbi és egy felújított típusú ház között?

Nem egyszerű eldönteni, hogy mennyit érdemes kérni egy már átalakított házért, hiszen nagyban függ attól, hogy milyen környéken található. Emellett lényeges szempont a helyszín, hogy a faluban vagy városban mennyi a modern ingatlan, azokat mennyiért kínálták korábban. Az sem mindegy, hogy a felújítást mekkora költséget jelent, ha kevesebbet, mint amivel növeli az ingatlan értékét, akkor nem árt átgondolni, ugyanis mindegyik fél jól járhat vele.

Mennyi idő alatt kötnénk adás-vételi szerződést?

A tapasztalatok alapján elmondható, hogy egy felújított lakás jóval könnyebben elkel, mint egy átalakítást igénylő. Így szempont lehet az is, hogy mennyire sürgős eladni az adott otthont.

Fontos viszont, hogy a renoválást időt vesz igénybe, ráadásul minél több mindent szeretnénk helyrehozni, annál több szakemberre kell majd várni. Közben pedig lakni is kell valahol, így lényeges lehet az átalakítás ideje alatti lakhatás. Ha már van egy másik ház, esetleg lehetőség van szülőknél lakni, akkor könnyebben megvalósítható, mintha addig is bent kellene élni.

Mi a helyzet az udvar felújításával ingatlan eladása előtt?

Sokkal előbb és könnyebben el lehet adni egy olyan házat, aminek szép az udvara, kertje, a terasza. Amennyiben egy belvárosi házról van szó, aminek egy viszonylag nagy erkélye van, akkor bizony azt is figyelembe kell venni a felújítás során.

Ha pedig egy vidéki családi házról van szó, ott sem mindegy, hogy milyen állapotban van az udvar, a melléképületek, van-e gyümölcsfa, zöld terület. Apróbb munkákat itt sem árt elvégezni, mielőtt elkezdjük hirdetni a házat, hiszen így sokkal vonzóbb lesz a vásárlók számára.

Érdemes tehát alaposan megfontolni, hogy vajon szükséges-e felújításba kezdeni ingatlan eladás előtt. Legyen szempont, hogy kinek kínáljuk, milyen társadalmi helyzetben lévő vásárlónak, esetleg befektetőknek szeretnénk eladni. Ezáltal könnyebben tudjuk mérlegelni, hogy valóban kell-e nagyobb átalakításokba kezdeni a hirdetés megkezdése előtt.

Amikor ingatlant adunk-veszünk, nem kis érték forog kockán és ezt a csalók is tudják. Sajnos éppen ezért élnek vissza sokak bizalmával. Hogyan kerülhetjük el, hogy átverjenek minket?!

A saját ingatlan vásárlása egy átlagember életében az egyik legnagyobb kiadás, ezért ebben a kérdésben a legfontosabb a bizalom. Az elektronikai termékek és a nagyobb értékű tárgyak értékesítésekor a vásárló bizalmának megnyerése érdekében a gyártók garanciát vállalnak. De mi a helyzet egy ingatlan esetében? Ez is mindenki számára egyértelmű?

Amennyiben magánkézből vásárolunk ingatlant, sajnos semmilyen garancia nincs arra, hogy a ház, lakás, vagy telek tényleg az, aminek hirdetik. Ebben a kérdésben csak magunkra számíthatunk. Az ingatlan értékbecslésben, valamint az adásvételi szerződés hitelesítésében minden vásárlónak megvan a segítsége. De abban a kérdésben, hogy az ingatlan az igényeinknek megfelelő-e, saját magunknak kell meghozni döntést.

Mi az, amivel átverhetik az embert?

A csalók sajnos nyilvánvalóan az Ön pénzére utaznak. Különböző trükkökkel próbálnak meg szakértőként tetszelegni. Ennek ellenére mindenféle hozzáértés és engedély nélkül teszik pénzzé az ún. “szakértelmüket”.

A lakásmaffia például könnyen ráteheti a kezét az Ön ingatlanára, ha az ingatlan eladásról készült szerződés nem felel meg a jogszabályoknak. Ügyvéd nélkül semmit sem szabad sem aláírni, sem fizetni. Ahogy az eladónak is jogában áll feltételeket szabni, úgy a vásárlónak is megvannak a maga feltételei a pénzéért.

Számos történet kering a neten pórul járt ingatlan vásárlókról, akiket valamilyen módon átvertek, de a tisztességtelen pénzkeresetnek sajnos számtalan más módja is létezik. Ilyen például az engedély nélküli értékbecslés, aminek szintén bárki a kelepcéjébe kerülhet.

Engedély nélküli értékbecslők

Az ingatlan értékbecslés egy engedélyhez kötött tevékenység, melynek részleteiről a 499/2017. (XII. 29.) Kormányrendeletben tájékozódhat!

A szigorítás nem véletlen, hiszen csak az olyan nagy értékű tárgyak értékét szokták megbecsültetni, mint például az ékszer, vagy a régiség. A 100.000 Ft feletti értéktárgyak hivatalosan már vagyonnak minősülnek. Tehát az autó, a telek, az ingatlan is nyilvánvalóan ide tartoznak. Ilyen nagy értékű vagyonnál az értékbecslést nem végezheti akárki. Engedély és a helyi ingatlanpiac ismerete nélkül egy hozzá nem értő nem ismerheti az optimális piaci értékeket. Nem ismerheti azokat a különböző tényezőket, amelyek hozzátesznek, vagy épp levonnak az ingatlan értékéből.

Sajnos nem egy esetben megtörtént, hogy olyasvalaki hirdette az értékbecslő szolgáltatást, aki engedéllyel nem rendelkezett. Arra is volt példa, hogy a szolgáltatás hirdetője másolatot készített egy valódi szakember weboldaláról, és saját magát hirdette szakértőként az ellopott, eredeti tartalom segítségével.

Az alábbi listában jól látható, hogy melyek azok a cégek, illetve vállalkozók Pécsett, akik jelenleg szerepelnek a hivatalos, központi nyilvántartásban. Az itt nem szereplő értékbecslők a helyi települések weboldalán, az ingatlanközvetítői névjegyzékekben és a e-cegjegyzek.hu-n ellenőrizhetők.

Amennyiben az ingatlan értékbecslést hirdető cég vagy vállalkozó egyik listában sem szerepel és nem tudja felmutatni az engedélyét, legyen óvatos! Az ő munkája talán nem megbízható és ilyenkor akár milliók foroghatnak kockán!

Hitelfelvételkor a bank feltételei szükségessé teszik az ingatlan értékbecslését, amiben az értékbecslő segíthet. Ez főként a jelzáloghitelnél fordulhat elő. De ki intézi, ki fizeti az értékbecslést és hogyan zajlik mindez?

Sok mindenhez lehet szükségünk banki hitelre, de ha építési, vagy felújításhoz szükséges hitelt szeretne felvenni, a hitelkérelmet érdemes még a felújítás megkezdését megelőzően beadni. Ellenkező esetben a fedezetként jelölt, felújítás alatt álló ingatlan miatt a kérelmet gyakran elutasítják a bankok.

Hiteligény esetén a banknak fedezetre van szüksége, vagyis a kérelem beadásakor a felvenni kívánt összeg értékében meg kell jelölni valamit, ami garantálja, hogy vissza tudjuk fizetni a kölcsönt. Ez a fedezet (zálog) a leggyakrabban telek, vagy ingatlan, amely fizetésképtelenség esetén biztosítja a bank felé a felvett összeget.  Ahhoz, hogy a bank a fedezetként kezelje az ingatlant, értékbecslésre van szükség. Az ingatlan értékbecslését végző független szakemberek szerződésben állnak a bankokkal, ezért viszonylag kevés feladat hárul ránk.

A kérelmező, a bank és az értékbecslő szerepe

A szolgáltatást a bank rendeli meg az ingatlan értékbecslőtől, melynek munkadíját gyakran át is vállalja a pénzintézet. A szükséges dokumentumok közül egyes papírokat a bank kér ki a hivataloktól, de van olyan papír, amivel a kérelmezőnek kell rendelkeznie az értékbecsléshez.

A helyszíni felméréshez szükséges időpontot az értékbecslő egyezteti az kérelmezővel.

Végül az ingatlan becsült értékét és ennek alapján a hitelkérelem elbírálását a bank közvetíti a kérelmező felé. Az értékbecslés alapján a jogszabályoknak megfelelő módon banki hitel az ingatlan értékének max. 80%-áig adható.

A banki hitelhez és az értékbecsléshez szükséges papírok

Az ingatlan értékbecsléshez a szakembernek szüksége lesz néhány dokumentumra. Ismét hangsúlyozandó, hogy hitelkérelmet a munkálatok előtt célszerű beadni, mert a felújítás alatt álló ingatlanokra gyakran nem ad hitelt a bank!

Tulajdoni lap: Minden érintettnek tudnia kell, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan kinek a tulajdona. A tulajdoni lapot a bank tölti le a Földhivatal központi adatbázisából.

Térképmásolat: Családi ház esetén van rá  szükség. A térképmásolatot a tulajdoni laphoz hasonlóan a bank kéri ki a Földhivataltól.

Alaprajz: Erre szintén a családi házaknál van szükség, ám a (méretarányos!) alaprajzot a bank részére a hitel igénylőjének kell elkészítenie. Ehhez itt talál segítséget!

Mit fog csinálni az ingatlan értékbecslő a helyszínen?

Az értékbecslő méréseket fog végezni az ingatlan területén. Kívülről és belülről is lefotózza az ingatlant és ellenőrzi a közüzemi órákat és a Földhivatalban szereplő adatokat, hogy azok megfelelnek-e a valóságnak. Ha kifejezett építési hiteligényről van szó, akkor az értékbecslőnek az engedélyeket és az építési tervdokumentációt is ellenőriznie kell.

A felmérés során a szakember az ingatlan állapotát, annak elhelyezkedését és energiahatékonyságát vizsgálja meg. Megvizsgálja továbbá a környék hasonló ingatlanjait és ezen információk birtokában határozza meg az ingatlan optimális piaci értékét.

A helyszíni munka tehát nem több egy óránál, önnek csak az alaprajzot kell biztosítania, valamint be kell engednie a szakembert a lakásba, a többit a bank intézi.