Sokan szabadulnának a nagy méretű családi házaktól

Sokan szabadulnának a nagy méretű családi házaktól

Míg a mesékben a fele királyság a menő, a valóságban a méretes családi házaktól egyre csak szabadulnának a tulajdonosok. A jelenség az eladó nagy méretű családi házak számának növekedését jelenti az ingatlanpiacon.

Továbbra is jelentős számú városlakó költözik vidékre. Közben egyre nagyobb számban jelennek meg az eladásra kínált, 100 négyzetméter feletti, 4-6 szobás családi házak. Ezeknek a családi házaknak körülbelül a fele a fővárosban és a központi helyeken, megyeszékhelyeken található.

Mitől függ a nagy családi házak vételára?

Nyugaton a házak korszerűbbek, ezért a négyzetméterárak is magasabbak, amit tovább fokoz, ha frissen felújított házról van szó. A felújítással közel 10 százalékot emelkedik ezeknek a házaknak a piaci árai. Az ország keleti részén alacsonyabb áron lehet hozzájutni a több szobás otthonokhoz. Nyílászárócsere, hőszigetelés és energetikai korszerűsítés után azonban itt is 25 százalékkal emelkedik az alapár.

Ingatlanvásárláskor nagyon fontos, hogy képbe legyünk, van-e hitel a családi házon. Ilyen méretű házaknál már a fizetnivalók is nagyok, ezért a tartozás is lehet óriási. A tartozást igazoló papírt az eladónak kell beszereznie a banktól, melynek összegét a vevő fizeti meg a banknak.

Az kertes házak állapotáról az ingatlan értékbecslők tudnak szakvéleményt mondani. Jelenleg a nagy házaknak több, mint 50 százaléka felújított és/vagy jó állapotú. Méretűk és eredeti értékük ellenére azonban közel 40 százalékuk közepes értékelésű. A vételár egyszeri fizetnivaló, de a havonta kifizetendő fogyasztás összege állandó, ezért azt sem szabad figyelmen kívül hagyni! Az adásvételi szerződés mellékletében megtekinthető az épület energia besorolása. Mindenképpen ezt is figyelembe véve hozzuk meg a végleges döntést!

Kinek ajánlott nagy méretű házba költözni?

A jó kapcsolatot ápoló nagycsaládosoknak valóban óriási segítséget jelenthet, ha a gyerekek felügyeletén osztozhat a família. Az idősebb korosztálynak is biztonságérzetet jelent, ha a felnőtt gyermekek a közelben vannak, hiszen bármikor szükségünk lehet a segítségre. Ilyenkor elsőként családtagjainkhoz fordulunk, akik kilométerekre laknak tőlünk.

Több gyerekkel, több generációval egy nagy családi ház jelentős megtakarítást jelent a benzin-, illetve az utazás költségekben. Ugyanakkor a fogyasztással is számolnunk kell, hiszen a nagy ház nagy fogyasztást kíván. Az utazás költségek hiába csökkenthetők, ha az energiafogyasztásunk többszöröse lesz a várthoz képest. Az energetikusok és az ingatlan értékbecslők tudnak részletes felvilágosítást adni az épületek várható energia szükségleteiről, avagy költségeiről.

A ház korszerűsítése (fűtőtestek, konyhai berendezések, nyílászárók cseréje) jelentősen csökkentheti a fizetnivalóinkat, ezért érdemes a vételár mellett ezzel is kalkulálni. Nagy családi házba költözni csak presztízs kérdésből életfogytiglani csapdát jelenthet! A fizetésképtelenség hónapról hónapra egyre nagyobb adósságba sodorja az embert! Hallgasson a hozzáértőkre! Mielőtt megtörténne a baj, mindenképp ajánlott ingatlan értékbecslő szakember segítségét kérni!

Tényleg szükség van felújításra ingatlan eladás előtt?

Tényleg szükség van felújításra ingatlan eladás előtt?

Sokszor merül fel a kérdés az emberben, hogy vajon tényleg fel kell-e újítani a házat, mielőtt az eladásra kerül. A téma megosztó, hiszen sokak szerint egy átalakítás megnövelheti az ingatlan értékét, azonban vannak, akik számára problémát okozhat mindezt megvalósítani. Pedig nem véletlenül van annyi lakberendezős műsor, hiszen egy esetleges renoválás jóval vonzóbbá varázsolhatja az otthonunkat. De vajon szükséges felújítás ingatlan eladás előtt? 

Lássuk, hogy mik azokat a szempontok, amiket mindenképpen mérlegelni kell, mielőtt döntést hozunk!

Nem mindegy, kinek szánjuk az ingatlant!

Az első és legfontosabb kérdés, hogy magánszemélyeket vagy befektetőket célzunk meg a lakás eladásával. A potenciális vevő személye ugyanis kulcsfontosságú, hogy tudjuk, mennyire szükséges az adott házat rendbe hozni. Ha a vásárlók saját magunknak keresnek ingatlant, akkor nem biztos, hogy szükség van egy nagyobb volumenű felújításra. Kisebb ráncfelvarrásokat végezhetünk, hiszen az összképhez nagyon sokat hozzá tud adni egy-egy hiba kijavítása. Az tehát, hogy van-e szükség felújításra ingatlan eladás előtt, nagyban függ attól, kinek szeretnénk azt eladni.

Azt viszont, hogy mennyiért tudjuk meghirdetni, egy értékbecslő jobban meg tudja mondani. Az igazság az, hogy egy lakás vagy ház valódi értékét csak akkor lehet tudni, ha azt már sikeresen eladtuk. Az értékbecslés rögzíti és rajzokkal, fotókkal és dokumentumokkal bizonyítja, hogy mik azok a dolgok, amik befolyásolhatják egy adott ingatlan értékét.

Ennek során nemcsak a belső tér a fontos, hanem bizony az egyéb, távolabbi környezetre ható tényezők is lényegesek lehetnek. Egy értékbecslő célja, hogy meghatározza a reális forgalmi értéket, amihez azonban tudni kell a kereslet-kínálat sajátosságaival kapcsolatos legkisebb apróságokat.

Felújítás ingatlan eladás előtt

Az sem mindegy azonban, hogy fiatal vagy idősebb vásárlóról van szó. Előbbiek ugyanis alapból úgy tekintenek egy lakásra, hogy azt ők milyen formában tudják majd átalakítani, a sajátjukká tenni. Mivel nem tudhatjuk, hogy a másiknak milyen igényei vannak, így teljesen felesleges megoldás szerkezetileg szétbontani a házat, hogy az többet érjen.

Egy befektető viszont kifejezetten olyat keresnek, ami átalakításra vagy nagyobb felújításra szorul. Ők olyat akarnak megvásárolni, amit renoválni tudnak és olyanná formálni, amit magasabb áron tudnak a későbbiek folyamán értékesíteni, eladni vagy kiadni. A legtöbb esetben nekik kivitelező csapatuk van, így felesleges bármit csinálni, hiszen költséget és stresszt spórolunk meg azzal, ha valódi kinézetében mutatjuk meg az ingatlant.

De mekkora a különbség egy régebbi és egy felújított típusú ház között?

Nem egyszerű eldönteni, hogy mennyit érdemes kérni egy már átalakított házért, hiszen nagyban függ attól, hogy milyen környéken található. Emellett lényeges szempont a helyszín, hogy a faluban vagy városban mennyi a modern ingatlan, azokat mennyiért kínálták korábban. Az sem mindegy, hogy a felújítást mekkora költséget jelent, ha kevesebbet, mint amivel növeli az ingatlan értékét, akkor nem árt átgondolni, ugyanis mindegyik fél jól járhat vele.

Mennyi idő alatt kötnénk adás-vételi szerződést?

A tapasztalatok alapján elmondható, hogy egy felújított lakás jóval könnyebben elkel, mint egy átalakítást igénylő. Így szempont lehet az is, hogy mennyire sürgős eladni az adott otthont.

Fontos viszont, hogy a renoválást időt vesz igénybe, ráadásul minél több mindent szeretnénk helyrehozni, annál több szakemberre kell majd várni. Közben pedig lakni is kell valahol, így lényeges lehet az átalakítás ideje alatti lakhatás. Ha már van egy másik ház, esetleg lehetőség van szülőknél lakni, akkor könnyebben megvalósítható, mintha addig is bent kellene élni.

Mi a helyzet az udvar felújításával ingatlan eladása előtt?

Sokkal előbb és könnyebben el lehet adni egy olyan házat, aminek szép az udvara, kertje, a terasza. Amennyiben egy belvárosi házról van szó, aminek egy viszonylag nagy erkélye van, akkor bizony azt is figyelembe kell venni a felújítás során.

Ha pedig egy vidéki családi házról van szó, ott sem mindegy, hogy milyen állapotban van az udvar, a melléképületek, van-e gyümölcsfa, zöld terület. Apróbb munkákat itt sem árt elvégezni, mielőtt elkezdjük hirdetni a házat, hiszen így sokkal vonzóbb lesz a vásárlók számára.

Érdemes tehát alaposan megfontolni, hogy vajon szükséges-e felújításba kezdeni ingatlan eladás előtt. Legyen szempont, hogy kinek kínáljuk, milyen társadalmi helyzetben lévő vásárlónak, esetleg befektetőknek szeretnénk eladni. Ezáltal könnyebben tudjuk mérlegelni, hogy valóban kell-e nagyobb átalakításokba kezdeni a hirdetés megkezdése előtt.

Ingatlan átverések és az engedély nélküli értékbecslő

Ingatlan átverések és az engedély nélküli értékbecslő

Amikor ingatlant adunk-veszünk, nem kis érték forog kockán és ezt a csalók is tudják. Sajnos éppen ezért élnek vissza sokak bizalmával. Hogyan kerülhetjük el, hogy átverjenek minket?!

A saját ingatlan vásárlása egy átlagember életében az egyik legnagyobb kiadás, ezért ebben a kérdésben a legfontosabb a bizalom. Az elektronikai termékek és a nagyobb értékű tárgyak értékesítésekor a vásárló bizalmának megnyerése érdekében a gyártók garanciát vállalnak. De mi a helyzet egy ingatlan esetében? Ez is mindenki számára egyértelmű?

Amennyiben magánkézből vásárolunk ingatlant, sajnos semmilyen garancia nincs arra, hogy a ház, lakás, vagy telek tényleg az, aminek hirdetik. Ebben a kérdésben csak magunkra számíthatunk. Az ingatlan értékbecslésben, valamint az adásvételi szerződés hitelesítésében minden vásárlónak megvan a segítsége. De abban a kérdésben, hogy az ingatlan az igényeinknek megfelelő-e, saját magunknak kell meghozni döntést.

Mi az, amivel átverhetik az embert?

A csalók sajnos nyilvánvalóan az Ön pénzére utaznak. Különböző trükkökkel próbálnak meg szakértőként tetszelegni. Ennek ellenére mindenféle hozzáértés és engedély nélkül teszik pénzzé az ún. “szakértelmüket”.

A lakásmaffia például könnyen ráteheti a kezét az Ön ingatlanára, ha az ingatlan eladásról készült szerződés nem felel meg a jogszabályoknak. Ügyvéd nélkül semmit sem szabad sem aláírni, sem fizetni. Ahogy az eladónak is jogában áll feltételeket szabni, úgy a vásárlónak is megvannak a maga feltételei a pénzéért.

Számos történet kering a neten pórul járt ingatlan vásárlókról, akiket valamilyen módon átvertek, de a tisztességtelen pénzkeresetnek sajnos számtalan más módja is létezik. Ilyen például az engedély nélküli értékbecslés, aminek szintén bárki a kelepcéjébe kerülhet.

Engedély nélküli értékbecslők

Az ingatlan értékbecslés egy engedélyhez kötött tevékenység, melynek részleteiről a 499/2017. (XII. 29.) Kormányrendeletben tájékozódhat!

A szigorítás nem véletlen, hiszen csak az olyan nagy értékű tárgyak értékét szokták megbecsültetni, mint például az ékszer, vagy a régiség. A 100.000 Ft feletti értéktárgyak hivatalosan már vagyonnak minősülnek. Tehát az autó, a telek, az ingatlan is nyilvánvalóan ide tartoznak. Ilyen nagy értékű vagyonnál az értékbecslést nem végezheti akárki. Engedély és a helyi ingatlanpiac ismerete nélkül egy hozzá nem értő nem ismerheti az optimális piaci értékeket. Nem ismerheti azokat a különböző tényezőket, amelyek hozzátesznek, vagy épp levonnak az ingatlan értékéből.

Sajnos nem egy esetben megtörtént, hogy olyasvalaki hirdette az értékbecslő szolgáltatást, aki engedéllyel nem rendelkezett. Arra is volt példa, hogy a szolgáltatás hirdetője másolatot készített egy valódi szakember weboldaláról, és saját magát hirdette szakértőként az ellopott, eredeti tartalom segítségével.

Az alábbi listában jól látható, hogy melyek azok a cégek, illetve vállalkozók Pécsett, akik jelenleg szerepelnek a hivatalos, központi nyilvántartásban. Az itt nem szereplő értékbecslők a helyi települések weboldalán, az ingatlanközvetítői névjegyzékekben és a e-cegjegyzek.hu-n ellenőrizhetők.

Amennyiben az ingatlan értékbecslést hirdető cég vagy vállalkozó egyik listában sem szerepel és nem tudja felmutatni az engedélyét, legyen óvatos! Az ő munkája talán nem megbízható és ilyenkor akár milliók foroghatnak kockán!

Milyen papírok kellenek egy ingatlan adásvételéhez?

Milyen papírok kellenek egy ingatlan adásvételéhez?

Amikor ingatlan eladására kerül sor, a nyugodt, felkészült ügyintézés érdekében (például az átfutási idők miatt) érdemes a szükséges papírokat jó előre, még a hirdetés feladása előtt beszerezni! Az adásvételi szerződés kötelező mellékletéhez, az energetikai tanúsítványhoz például helyszíni felmérésre lesz szükség, amihez időpont egyeztetés szükséges. A tanúsítvány megléte kötelező, ugyanakkor nem tudhatjuk, hogy az energetikai besorolást végző szakember mikorra tud időpontot adni, ezért ezt a papírt érdemes elsők között elintézni.

A többi papír viszonylag hamar beszerezhető, de ha a ház nem tehermentes, akkor további dokumentumokra lesz szükség! Az ingatlan tehermentességéről a tulajdoni lapon tájékozódhat! 

Fontos papírok ingatlan adásvételhez

A tulajdont és tulajdonosát megnevező tulajdoni lap

Hazánkban minden ingatlan egy nyilvántartó adatbázisba kerül. A tulajdoni lap fontos jogi információk mellett tartalmazza a tulajdonos nevét és az ingatlan terheit. A tulajdoni lap másolata évente két alkalommal díjmentesen letölthető az ügyfélkapun keresztül. Ez egy nem hiteles másolat, de ingatlan eladáshoz elegendő. Ha nincs még ügyfélkapu regisztrációja, akkor itt egyúttal érdemes elintézni a legtöbb online hivatali ügyintézéshez szükséges ügyfélkapu regisztrációt is. A regisztráció mindössze pár perc, de a jövőben  nagyban megkönnyíti és meggyorsítja hivatalos ügyeinek intézését.

A tulajdonos igazolására a vevőjének van szüksége, ezért neki elég a netről letölthető másolat, de az ügyvédnek hiteles dokumentumokra lesz szüksége! A hiteles, papír alapú dokumentum a Kormányablakban igényelhető.

Ha az ingatlan nem tehermentes, arról a vevőt tájékoztatni kell. Ezt nem lehet eltitkolni, hiszen az adásvételi szerződéshez kötelezően csatolni kell egy adásvételkor érvényes energetikai tanúsítványt és a tulajdoni lapot. A tulajdoni lapon minden lehetséges jelzáloghitel, haszonélvezeti jog és további jogi információk vannak feltüntetve, így az ingatlan terhei az eladó és a vevő számára is nyílt információk.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan szintén értékesíthető, ám egy haszonélvezeti jogról történő lemondó nyilatkozattal biztosabb a vásárlás. Jelzáloghitel esetén szintén egy nyilatkozatra lesz szükség, melyben a bank a felvett hitel részleteit és jelenlegi állását igazolja.

Az ingatlan energiaszükségletét kimutató energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítványt az eladónak kötelező csatolni az adásvételi szerződéshez. Olyan okiratról beszélünk, amelyet kizárólag engedéllyel rendelkező energetikai szakemberek állíthatnak ki. A tanúsítvánnyal az ingatlan egy nagy betűvel jelzett energia besorolást kap, amely az ingatlan várható éves energiafogyasztását jelöli. Amennyiben energetikai tanúsítványra van szüksége, keressen minket bizalommal!

Ami még az ingatlan eladáshoz szükséges lehet

Alaprajzzal és közüzemi számlákkal még nagyobb bizalmat szerezhet a vevőnél, hiszen minél nagyobb a rálátása az Ön portékájára, annál könnyebben jön meg a kedve a vásárlásra!

Végezetül a legalapvetőbb okmányokról se feledkezzen meg! Személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya. A pandémia ideje alatt kisebb gondunk is nagyobb volt annál, mintsem hogy megújítsuk az igazolványunkat. Az ingatlan értékesítéséhez azonban szükség lesz az okmányokra, ezért ellenőrizze ezek érvényességét is!

Banki hitelfelvétel esetén mi a feladata az értékbecslőnek?

Banki hitelfelvétel esetén mi a feladata az értékbecslőnek?

Hitelfelvételkor a bank feltételei szükségessé teszik az ingatlan értékbecslését, amiben az értékbecslő segíthet. Ez főként a jelzáloghitelnél fordulhat elő. De ki intézi, ki fizeti az értékbecslést és hogyan zajlik mindez?

Sok mindenhez lehet szükségünk banki hitelre, de ha építési, vagy felújításhoz szükséges hitelt szeretne felvenni, a hitelkérelmet érdemes még a felújítás megkezdését megelőzően beadni. Ellenkező esetben a fedezetként jelölt, felújítás alatt álló ingatlan miatt a kérelmet gyakran elutasítják a bankok.

Hiteligény esetén a banknak fedezetre van szüksége, vagyis a kérelem beadásakor a felvenni kívánt összeg értékében meg kell jelölni valamit, ami garantálja, hogy vissza tudjuk fizetni a kölcsönt. Ez a fedezet (zálog) a leggyakrabban telek, vagy ingatlan, amely fizetésképtelenség esetén biztosítja a bank felé a felvett összeget.  Ahhoz, hogy a bank a fedezetként kezelje az ingatlant, értékbecslésre van szükség. Az ingatlan értékbecslését végző független szakemberek szerződésben állnak a bankokkal, ezért viszonylag kevés feladat hárul ránk.

A kérelmező, a bank és az értékbecslő szerepe

A szolgáltatást a bank rendeli meg az ingatlan értékbecslőtől, melynek munkadíját gyakran át is vállalja a pénzintézet. A szükséges dokumentumok közül egyes papírokat a bank kér ki a hivataloktól, de van olyan papír, amivel a kérelmezőnek kell rendelkeznie az értékbecsléshez.

A helyszíni felméréshez szükséges időpontot az értékbecslő egyezteti az kérelmezővel.

Végül az ingatlan becsült értékét és ennek alapján a hitelkérelem elbírálását a bank közvetíti a kérelmező felé. Az értékbecslés alapján a jogszabályoknak megfelelő módon banki hitel az ingatlan értékének max. 80%-áig adható.

A banki hitelhez és az értékbecsléshez szükséges papírok

Az ingatlan értékbecsléshez a szakembernek szüksége lesz néhány dokumentumra. Ismét hangsúlyozandó, hogy hitelkérelmet a munkálatok előtt célszerű beadni, mert a felújítás alatt álló ingatlanokra gyakran nem ad hitelt a bank!

Tulajdoni lap: Minden érintettnek tudnia kell, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan kinek a tulajdona. A tulajdoni lapot a bank tölti le a Földhivatal központi adatbázisából.

Térképmásolat: Családi ház esetén van rá  szükség. A térképmásolatot a tulajdoni laphoz hasonlóan a bank kéri ki a Földhivataltól.

Alaprajz: Erre szintén a családi házaknál van szükség, ám a (méretarányos!) alaprajzot a bank részére a hitel igénylőjének kell elkészítenie. Ehhez itt talál segítséget!

Mit fog csinálni az ingatlan értékbecslő a helyszínen?

Az értékbecslő méréseket fog végezni az ingatlan területén. Kívülről és belülről is lefotózza az ingatlant és ellenőrzi a közüzemi órákat és a Földhivatalban szereplő adatokat, hogy azok megfelelnek-e a valóságnak. Ha kifejezett építési hiteligényről van szó, akkor az értékbecslőnek az engedélyeket és az építési tervdokumentációt is ellenőriznie kell.

A felmérés során a szakember az ingatlan állapotát, annak elhelyezkedését és energiahatékonyságát vizsgálja meg. Megvizsgálja továbbá a környék hasonló ingatlanjait és ezen információk birtokában határozza meg az ingatlan optimális piaci értékét.

A helyszíni munka tehát nem több egy óránál, önnek csak az alaprajzot kell biztosítania, valamint be kell engednie a szakembert a lakásba, a többit a bank intézi.