Ahogy Te, úgy mindenki szeretné a lehető legmagasabb áron eladni az ingatlanát. Ez azonban könnyedén visszaüthet, ha nem megfelelően árazod be a házat vagy a lakást. Hiába hirdeted, nem lesz rá érdeklődő, ha irreálisan magas összegért szeretnél tőle megszabadulni. Ilyenkor érdemes átgondolni, hogy vajon nem-e kérsz érte túlzottan magas árat. Ebben a cikkben kifejtjük, hogy mi a probléma az ingatlan túlárazással és mit tehetsz azért, hogy könnyebben eladhasd. 

Ingatlanok árazása

Mielőtt szeretnéd meghirdetni a saját házadat, előtte mindenképpen érdemes alaposan körbejárnod a témát. Az első és legfontosabb, hogy figyelembe veszed a környékbeli ingatlanok árait, azok típusát, méretét, kialakítását, de nem mindegy az sem, hogy milyen környezetben található az eladni kívánt otthon. Ha csak hasraütés-szerűen akarsz mondani egy összeget és nem veszed figyelembe a többi házat a hasonló paraméterekkel, akkor nehézségekkel találhatod szembe magadat. 

Ha még sosem adtál el korábban saját tulajdont és most sem akarod ingatlanközvetítő segítségét kérni, akkor van pár fontos dolog, amit meg kell tenned a hirdetés feladása előtt. Az első a megfelelő fotók készítése. Hidd el, hogy pár jó képnek köszönhetően azonnal el fog kelni a házad. 

Ettől függetlenül nem árt alaposan felkészülnöd a rád váró kihívásokra. Hiába raksz alaposan rendet, illetve állítod be a fotóhoz szükséges megoldásokat, ha az ingatlant túlárazod. A lendület azonnal alább fog hagyni, ha nem találod el megfelelően azt az összeget, amiért még hajlandóak megnézni és megvásárolni azt. 

Mi a valódi gond az ingatlan túlárazással?

Igen gyakori jelenség, hogy lakástulajdonosként túlzottan magas árat szeretnél elkérni az otthonodért. Több oka van azonban annak, hogy ennyien elkövetik ezt a hibát. Egyrészt igen nehéz megtalálni a megfelelő összeget, ha nem vagy jártas az ingatlanok világában. Emellett az értékbecslés hiányában nehezen állapítod meg, hogy vajon mennyit is ér az adott településen az adott lakás. A szakember ugyanis figyelembe veszi az elhelyezkedés mellett az energetikai minősítéstis, ami nagy hatással lehet az árra. 

A valós értékhez muszáj figyelmen kívül hagynod az emlékeket, a rengeteg belefektetett munkát, amit az otthonodon végeztél korábban. Ez ugyanis nem befolyásolja azt, hogy másnak mennyit érhet az ingatlan. Csakis annyit fog érni, amennyit a vásárló hajlandó érte megfizetni, így azt kell nézned, hogy a többi lakáshoz képest a tiéd mit tud. 

Érdemes tudni továbbá, hogy a meghirdetett árhoz képest nagyjából 5-10%-kal kevesebbért tudod majd eladni, hiszen a vevők biztosan akarnak majd alkudozni. De még akkor sem érdemes magas árat megadni, ha hajlandó vagy belőle többet engedni, hiszen ettől még nem fognak a hirdetésre kattintani.

Miért nem érdemes túlárazni?

Több oka van annak, hogy miért nem éri meg számodra, ha kirívóan magas árat akarsz elkérni a házadért. Az ingatlan túlárazással sok nehézséggel nézhetsz szembe, köztük azzal, hogy jóval kevesebben fognak érdeklődni az otthonod iránt. Mivel a legtöbb vásárló már előre tudja, hogy mennyit tud kiadni az új otthonára, így valószínűleg a keresésnél szűrni fog. Ez azt jelenti, hogy hiába engednél belőle többet, ha az érdeklődőknek ki sem fogja adni a hirdetésedet. 

Tipp: Ha van egy ingatlanod, amit 18 millió forintért adnál el, nem érdemes 21 milliót kérni érte, mert sokak a kerek számokat szeretik, azt állítják be a szűrőn. Ez azt jelenti, hogy a érdemes például 19,9 millióért hirdetned, így sokkal több emberhez juttathatod el a képeidet. 

A másik probléma még, hogy jóval több időre lesz szükséged ahhoz, hogy végül el tudd adni a lakást. Az ingatlan túlárazás egyértelmű következménye, hogy mivel kevesebb érdeklődőt érsz el, jóval hosszabb ideig tart majd eladni azt. Nagy szerencsére lesz szükséged, hogy olyan vásárlót találj, aki a magasabb árat hajlandó érte megfizetni.

A legnagyobb nehézség az ingatlan túlárazással kapcsolatban

Talán a legnagyobb gond, ha túl sokat kérsz érte, hogy aki lakáshitelel vásárolná meg, az nem biztos, hogy kap majd annyi hitelt. A banki értékbecslő ugyanis a folyamat elején ki fog menni és alaposan megvizsgálja majd a lakást és a dokumentumokat. Ezáltal látni fogja a reális árat, ami egy túlárazott ingatlan esetében könnyedén kibukhat. A potenciális vevő éppen ezért nem biztos, hogy fog annyi hitelt kapni, amiből meg tudja majd vásárolni a házadat. Persze ilyenkor még lehetőséged van csökkenteni az áron, ilyenkor viszont már valószínűleg bele fogsz fáradni az egész folyamatba. 

Igyekezz tehát már a kezdetekben olyan összeget meghatározni, amely reálisnak számít az aktuális ingatlanpiacon. Ehhez azonban tisztában kell lenned az árak alakulásával, hiszen az szinte hónapról-hónapra változik.

A júliusban bejelentett magas rezsik hatása szinte minden téren azonnal megmutatkozott. Az emberek nagy része spórolni kezdett és alternatívát keresett arra, mivel oldhatja meg olcsóbban a hűtést és fűtést. Ez bizony a lakáspiacon is meglátszott, hiszen egyre nagyobb érdeklődés van a szigetelt ingatlanok iránt, szemben a régi típusú, nem túl korszerű Kádár-kockákkal. A korszerűtlen családi házakban ugyanis várhatóan jóval magasabb lesz a rezsi mint korábban, amit mindenki el akar kerülni. Ebben a cikkben azt részletezzük, mire számíthatnak azok a tulajdonosok, akik ilyen házakban élnek. 

Mi történik az ingatlanpiacon?

Szinte már látható, hogy tömegesen kerülnek eladósorba az 1970-1980-as években épült, nem szigetelt, rossz energetikai tanúsítvánnyal rendelkező Kádár-kockák. Még az is előfordulhat, hogy a kilencvenes években épült, nem túl jó állapotban lévő családi házak szintén eladásra kerülhetnek. Itt tipikusan azokról az otthonokról van szó, ahol a fűtést eddig 40 és 60 ezer forintból meg lehetett oldani ezt havi szinten, hiszen ez most többszöröse lesz a korábbi árnak. Akiknek pedig nincs pénzük javítani a ház állapotán, nem tudják azt sürgősen korszerűsíteni, azoknál bizony megtöbbszöröződik majd a havonta fizetendő összeg.

A múlt hónapban bejelentett rezsicsökkentés módosítása tehát kényszerpályára állítja a a régi típusú Kádár-kockákat, amiket most szinte lehetetlen lesz eladni. Egyedül talán a meghosszabbított CSOK és egyéb támogatások igénybevételével kelhetnek majd el. De ezek is kizárólag azoknál a családoknál, akik hajlandóak felújítani és átalakítani. 

Mi lesz a Kádár-kockák sorsa?

Miután kikerült az információ, a meghirdetett ingatlanok eladóinak közel 40%-a nyilatkozta azt, hogy a házát szeretné kisebb lakásra, korszerűbb házra cserélni. A friss kutatásból – amit az Ingon.hu végzett el – kiderül, hogy akadnak még olyanok, akik nagyobbat vásárolnának. Ezek jellemzően azok a családok, ahol több gyermek él, ahol most születik vagy még terveznek kisbabát. Érdekesség viszont, hogy közel 3% úgy gondolja, hogy mégsem kívánja eladni a meghirdetett házat. Ez lehet spórolás, befektetés vagy egyéb más indok miatt, de láthatóan voltak olyanok, akik ennek hatására meggondolták magukat. 

A Kádár-kockák sorsa azonban kétséges, hiszen a nagyobb alapterületű, korszerűtlen házakból szinte pillanatok alatt túlkínálat lehet. Ez azt is magával hozhatja, hogy árcsökkenés várható az ilyesfajta családi házak piacán, ami a vásárlók számára jó dolog lehet, az eladóknak már kevésbé.

A vevők ugyanis bele fogják kalkulálni a felújítás árát, a nyílászárók cseréjét, a fűtés korszerűsítését, esetleg a hőszigetelést is. Ez azonban már önmagában is hatalmas összeg lehet, nem beszélve a ház vásárlásáról. A legrosszabb helyzetben kétségkívül a szigeteletlen Kádár-kockák vannak, amelyek ráadásul még mindig a nagyobb méretű ingatlanok közé tartoznak. Nagy részüknél nemcsak a szigetelés hiányzik, hiszen sokszor az ablakok és az ajtók régiek, a fűtés pedig gázzal történik. Ez azt eredményezi, hogy az energia nagy része a falon és a tetőn keresztül távozik. Ezáltal sokkal többe kerül a felfűtése mintha korszerűsítve lenne. 

Mennyit ér egy fel nem újított Kádár-kocka?

Amikor ház értékbecslésről van szó, akkor bizony figyelembe kell venni, hogy milyen állapotban van az ingatlan. Sok mindentől függ azonban, hogy mennyiért lehet ezeket eladni, hiszen nem mindegy, hol fekszik, milyen a közlekedés, mennyire messze van a várostól. Jó hír azonban, hogy a befektetők nem tűnnek el, valamivel alacsonyabb árszinten, de visszatérnek. Most már akár leértékelődő és régi típusú Kádár-kockákat is megvásárolnak a jövőben. Nekik az a nagy szerencséjük, hogy van tőkéjük egy nagyobb volumenű felújításra, aminek hatására jobb áron fogják tudni utána tovább értékesíteni az ingatlant.

Előfordulhat azonban, hogy már idén problémák lesznek ezekkel a házakkal, főleg az esetleges emeletes változatokkal. Megtörténhet, hogy télen a többszintes Kádár-kockák egy részét lezárják, így kevesebb energiára lesz szükség a házban. A szegényebb családoknál pedig megeshet, hogy csak egy-két szobát fűtenek fel, ezzel spórolva a rezsiszámlán. Ez azonban hatással lehet az ingatlan értékére, ugyanis, ha sokáig nem fűtenek egy-egy lakrészt, az könnyen penészessé válhat. Ez pedig azt fogja eredményezni, hogy gyorsabban lelakott lesz, így nem lehet majd jó áron értékesíteni.

A jövőkép az, hogy a nagyobb falusi ingatlanokat, amikben nyugdíjas emberek élnek, az új energiaárakon és a korszerűsítés hiánya miatt nem tudnak majd fenntartani.

Míg a mesékben a fele királyság a menő, a valóságban a méretes családi házaktól egyre csak szabadulnának a tulajdonosok. A jelenség az eladó nagy méretű családi házak számának növekedését jelenti az ingatlanpiacon.

Továbbra is jelentős számú városlakó költözik vidékre. Közben egyre nagyobb számban jelennek meg az eladásra kínált, 100 négyzetméter feletti, 4-6 szobás családi házak. Ezeknek a családi házaknak körülbelül a fele a fővárosban és a központi helyeken, megyeszékhelyeken található.

Mitől függ a nagy családi házak vételára?

Nyugaton a házak korszerűbbek, ezért a négyzetméterárak is magasabbak, amit tovább fokoz, ha frissen felújított házról van szó. A felújítással közel 10 százalékot emelkedik ezeknek a házaknak a piaci árai. Az ország keleti részén alacsonyabb áron lehet hozzájutni a több szobás otthonokhoz. Nyílászárócsere, hőszigetelés és energetikai korszerűsítés után azonban itt is 25 százalékkal emelkedik az alapár.

Ingatlanvásárláskor nagyon fontos, hogy képbe legyünk, van-e hitel a családi házon. Ilyen méretű házaknál már a fizetnivalók is nagyok, ezért a tartozás is lehet óriási. A tartozást igazoló papírt az eladónak kell beszereznie a banktól, melynek összegét a vevő fizeti meg a banknak.

Az kertes házak állapotáról az ingatlan értékbecslők tudnak szakvéleményt mondani. Jelenleg a nagy házaknak több, mint 50 százaléka felújított és/vagy jó állapotú. Méretűk és eredeti értékük ellenére azonban közel 40 százalékuk közepes értékelésű. A vételár egyszeri fizetnivaló, de a havonta kifizetendő fogyasztás összege állandó, ezért azt sem szabad figyelmen kívül hagyni! Az adásvételi szerződés mellékletében megtekinthető az épület energia besorolása. Mindenképpen ezt is figyelembe véve hozzuk meg a végleges döntést!

Kinek ajánlott nagy méretű házba költözni?

A jó kapcsolatot ápoló nagycsaládosoknak valóban óriási segítséget jelenthet, ha a gyerekek felügyeletén osztozhat a família. Az idősebb korosztálynak is biztonságérzetet jelent, ha a felnőtt gyermekek a közelben vannak, hiszen bármikor szükségünk lehet a segítségre. Ilyenkor elsőként családtagjainkhoz fordulunk, akik kilométerekre laknak tőlünk.

Több gyerekkel, több generációval egy nagy családi ház jelentős megtakarítást jelent a benzin-, illetve az utazás költségekben. Ugyanakkor a fogyasztással is számolnunk kell, hiszen a nagy ház nagy fogyasztást kíván. Az utazás költségek hiába csökkenthetők, ha az energiafogyasztásunk többszöröse lesz a várthoz képest. Az energetikusok és az ingatlan értékbecslők tudnak részletes felvilágosítást adni az épületek várható energia szükségleteiről, avagy költségeiről.

A ház korszerűsítése (fűtőtestek, konyhai berendezések, nyílászárók cseréje) jelentősen csökkentheti a fizetnivalóinkat, ezért érdemes a vételár mellett ezzel is kalkulálni. Nagy családi házba költözni csak presztízs kérdésből életfogytiglani csapdát jelenthet! A fizetésképtelenség hónapról hónapra egyre nagyobb adósságba sodorja az embert! Hallgasson a hozzáértőkre! Mielőtt megtörténne a baj, mindenképp ajánlott ingatlan értékbecslő szakember segítségét kérni!

Amikor ingatlan eladására kerül sor, a nyugodt, felkészült ügyintézés érdekében (például az átfutási idők miatt) érdemes a szükséges papírokat jó előre, még a hirdetés feladása előtt beszerezni! Az adásvételi szerződés kötelező mellékletéhez, az energetikai tanúsítványhoz például helyszíni felmérésre lesz szükség, amihez időpont egyeztetés szükséges. A tanúsítvány megléte kötelező, ugyanakkor nem tudhatjuk, hogy az energetikai besorolást végző szakember mikorra tud időpontot adni, ezért ezt a papírt érdemes elsők között elintézni.

A többi papír viszonylag hamar beszerezhető, de ha a ház nem tehermentes, akkor további dokumentumokra lesz szükség! Az ingatlan tehermentességéről a tulajdoni lapon tájékozódhat! 

Fontos papírok ingatlan adásvételhez

A tulajdont és tulajdonosát megnevező tulajdoni lap

Hazánkban minden ingatlan egy nyilvántartó adatbázisba kerül. A tulajdoni lap fontos jogi információk mellett tartalmazza a tulajdonos nevét és az ingatlan terheit. A tulajdoni lap másolata évente két alkalommal díjmentesen letölthető az ügyfélkapun keresztül. Ez egy nem hiteles másolat, de ingatlan eladáshoz elegendő. Ha nincs még ügyfélkapu regisztrációja, akkor itt egyúttal érdemes elintézni a legtöbb online hivatali ügyintézéshez szükséges ügyfélkapu regisztrációt is. A regisztráció mindössze pár perc, de a jövőben  nagyban megkönnyíti és meggyorsítja hivatalos ügyeinek intézését.

A tulajdonos igazolására a vevőjének van szüksége, ezért neki elég a netről letölthető másolat, de az ügyvédnek hiteles dokumentumokra lesz szüksége! A hiteles, papír alapú dokumentum a Kormányablakban igényelhető.

Ha az ingatlan nem tehermentes, arról a vevőt tájékoztatni kell. Ezt nem lehet eltitkolni, hiszen az adásvételi szerződéshez kötelezően csatolni kell egy adásvételkor érvényes energetikai tanúsítványt és a tulajdoni lapot. A tulajdoni lapon minden lehetséges jelzáloghitel, haszonélvezeti jog és további jogi információk vannak feltüntetve, így az ingatlan terhei az eladó és a vevő számára is nyílt információk.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan szintén értékesíthető, ám egy haszonélvezeti jogról történő lemondó nyilatkozattal biztosabb a vásárlás. Jelzáloghitel esetén szintén egy nyilatkozatra lesz szükség, melyben a bank a felvett hitel részleteit és jelenlegi állását igazolja.

Az ingatlan energiaszükségletét kimutató energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítványt az eladónak kötelező csatolni az adásvételi szerződéshez. Olyan okiratról beszélünk, amelyet kizárólag engedéllyel rendelkező energetikai szakemberek állíthatnak ki. A tanúsítvánnyal az ingatlan egy nagy betűvel jelzett energia besorolást kap, amely az ingatlan várható éves energiafogyasztását jelöli. Amennyiben energetikai tanúsítványra van szüksége, keressen minket bizalommal!

Ami még az ingatlan eladáshoz szükséges lehet

Alaprajzzal és közüzemi számlákkal még nagyobb bizalmat szerezhet a vevőnél, hiszen minél nagyobb a rálátása az Ön portékájára, annál könnyebben jön meg a kedve a vásárlásra!

Végezetül a legalapvetőbb okmányokról se feledkezzen meg! Személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya. A pandémia ideje alatt kisebb gondunk is nagyobb volt annál, mintsem hogy megújítsuk az igazolványunkat. Az ingatlan értékesítéséhez azonban szükség lesz az okmányokra, ezért ellenőrizze ezek érvényességét is!