A telek egy meghatározott helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület – mondja az építési törvény. Értékelése főként piaci alapon történik. 

Számtalan cikk és vélemény íródott már abban a témában, hogy mit néz egy értékbecslő, mire figyel, ha egy lakás, vagy egy ház értékbecslési folyamatáról van szó. Nem kevéssé izgalmas téma azonban, hogy mi az, amit egy telek esetén figyel és számba vesz. Nem tekinthetünk el ettől, hiszen jól tudjuk: az, hogy milyen lesz a család otthona, első lépésként mindenképpen az építési telek tulajdonságain múlik.

Az értékbecslés folyamata telek esetében más, mint egy lakásnál, vagy családi háznál. Hogy mit jelent ez pontosan? Nem mást, mint azt, hogy ilyenkor ugyanis nem egy meglévő helyzetet kell a lehető legalaposabban elemezni. Sokkal inkább az abból adódó lehetőségeket és gátló tényezőket muszáj pontosan látni. Ez meglehetősen magas szintű szakértelmet igényel, ezért mi mindenképpen azt javasoljuk, hogy bízzuk is szakértőre ezt a folyamatot.

De mit figyel egy értékbecslő, ha az építési telek?

1. Fontosak azok az adottságok, amelyek megmutatják a lehetőségeket egy, a telekre tervezhető ingatlan esetében. Ilyen a beépítési százalék, tehát, hogy mekkora része építhető be a teleknek. Nagyon fontos szám ez, talán az egyik legfontosabb. De nem elhanyagolható a zöldterület mutató sem, amely azt hivatott jelezni, hogy mekkora zöldterületet kell hagyni a telekből.
2. A leendő épület adatai közül is jó néhányat megköthet az, hogy a telek milyen kondíciókat enged. Így a minimális és maximális magasság is kötött, az ingatlanon elhelyezhető ablakok száma is, és fontos, hogy tisztázzuk az elő-, az oldal-, és hátsó kert nagyságát is.
3. A tulajdonjog kérdése is felmerül itt, ugyanis azt is meg kell nézni, hogy a telekhez vezető útnak ki a tulajdonosa. Fontos az is, hogy ha magántulajdonú a bevezető út, akkor azt kik jogosultak használni (szorgalmi jog).
4. Nem számokról szól, de mindenképpen hasznos lehet a szomszédság megismerése. Bár azt szokták mondani, hogy a „Rossz szomszédság török átok”, azért a magyarok is tudnának ebben a témában hitelt érdemlően nyilatkozni. A szomszédok megismerése egy olyan plusz információ, ami könnyen lehet, hogy a számok mellett erősen befolyásolja majd a döntésünket.

Mi az, amit kérhetünk az eladótól?

Egy építési telek vásárlása esetén elkérhetjük a telek tulajdoni lapját és a térképmásolatot is. Azt mindenképpen érdemes tudnunk, hogy ezeket az eladó nem köteles kiadni. Mmégis arra biztatunk mindenkit, hogy ha ez így van, tehát az eladó nem adja ki, akkor inkább fektessünk be ebbe a projektbe pár ezer forintot. Tehát ebben az esetben inkább fizessük ki, és nézzük át a kapott dokumentumot, mert sok csalódástól és bosszúságtól kímélhetjük meg magunkat. Előfordulhat ugyanis az, hogy az eladó titkolni akarja azokat a körülményeket, jellemzőket, amik esetleg értékcsökkentőek lehetnek. Jobb ezzel minél hamarabb szembesülni.

A szakértelem tehát itt is nagyon fontos lesz, ahogy már említettük: keressünk tehát olyan értékbecslőt, aki építési telkek esetében is jó tanáccsal szolgálhat nekünk. Sokkal nyugodtabb és eredményesebb lesz így ez a folyamat – és felépülhet végre az az otthon, amit mindig is elképzeltünk magunknak és családunknak.

Ha értékbecslésről van szó itt talál meg minket!

Év végén egy kicsit mindig összegzünk. Nincs ez másképp az ingatlanpiacon sem, ami kissé meg is bolydult, és nem kevéssé néha keszekuszává vált napjainkra.

De mi is az alapvetés?

Talán az a leginkább jellemző, hogy szinte biztosak vagyunk abban, hogy a mi ingatlanunk valami egészen különleges. Nincs ebben semmi meglepő, hiszen nagyon sok érzelmi kapocs köthet össze minket azzal a lakással vagy házzal, amit eladásra kínálunk. Nem lehet tehát véletlen, hogy az ingatlanpiacra kilépve azt gondoljuk, hogy a miénk bizony olyan, amilyet még senki sem látott. De érdemes azért arra figyelmet fordítani, pláne napjainkban, amikor szinte minden információt bárki megtalál a neten, hogy alaposan átgondoljuk azt, mennyiért is kínálunk egy ingatlant.

De mi az, ami tévútra vihet?

Hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy bőven elég a lokális, helyi szinten tájékozódni, ha ingatlanról van szó. A piac azonban sokkal szélesebb. Bár Magyarországon erősen jellemző, hogy az emberek többsége nem néz körül a saját pátriáján túl, mi mégis azt javasoljuk, hogy tegyük meg ezt – a saját érdekünkben. Adott tehát a helyzet: el akarjuk adni az ingatlanunkat, és természetesen jó árat szeretnénk kapni érte, hiszen a miénk, és tudjuk, milyen tökéletes.

A helyzet azonban az, hogy erről minden eladó így gondolkodik. Muszáj tehát kicsit a realitás talajára visszaszállni annak érdekében, hogy sikeres legyen az eladás.

Nagyon sok az érdeklődő, mi lehet itt a baj?

Az hogy sokan érdeklődnek sajnos azt is jelentheti, hogy alábecsültük az árat. Érdemes tehát szakértő segítségét is igénybe venni akkor, amikor belevágunk az eladásba. A leendő vevők ugyanis árérzékenyek – elsősorban – tehát nem azért jelentkeznek annyian, mert pont a mi ingatlanunkba szerettek bele. Sokkal inkább az lehet az ok, hogy nem tájékozódtunk kellőképpen.

Nem érdeklődik senki, nem tudják, milyen tökéletes ez az ajánlat?

Nem, nem tudják. Azért nem tudják, mert velünk ellentétben jobban tájékozódtak az ingatlanok áráról. Ne csüggedjünk, ezen könnyen változtathatunk, de a lényeg az, hogy időben vegyük észre az intő jeleket.

Lehet, hogy mi döntöttünk anno rosszul?

Ezt persze senki sem szereti bevallani. Mármint azt, hogy esetleg évekkel, vagy évtizedekkel ezelőtt nem megfelelő helyszínt választott, és bizony az a kerület, vagy az a város nem a legjobb ajánlat az ingatlanpiacon. Ezzel nem egyszerű szembenézni, de ha valóban el akarjuk adni a szóban forgó ingatlant, sajnos nem megkerülhető.

Majdnem tökéletes, de…

Nem ritka eset az, amikor az ingatlantulajdonos tudja azt, hogy az általa kínált lakás vagy ház bizony további befektetést igényel, de nagyvonalúan áll ehhez a kérdéshez. Ez azonban hiba. Egy felújítás költsége nem elhanyagolható, és nem is biztos, hogy egy leendő vevő úgy szeretné kezdeni új életét egy ingatlanban, hogy azonnal több milliós felújításba kezd. Ezt a költséget, ha tetszik, ha nem illik belekalkulálni abba az árba, amit kapni akarunk.

És a makacs statisztika

Mindebből sajnos az következik, hogy felmérések szerint igaz az arány, miszerint az ingatlanjukat áruló tulajdonosok közel 90%-a felülárazza azt az ingatlant, amit eladni kíván. Döbbenetes arány, és nagyon erős hatással van az ingatlanpiacra.

Sarkalatos pontok

1. A tömbházban lévő ingatlanunk nem ér többet, mint az ott eladásra kínált ingatlanok – nagyon jó műszaki kondíciók esetén maximum 15-20% lehet a differencia.
2. Fontos, hogy hol van az ingatlan
3. Senki nem fog beleszeretni, vagy ha igen, az nagyon erős kivétel.
4. A hirdetési árak nem azok az árak, amik a valóságban működnek.

Adjuk tehát el az ingatlanunkat – de ne felejtsük érzelemmentesen átgondolni ezeket a pontokat!

Ha értékbecslőre van szükséged, itt olvashatsz a legfontosabb dokumentumokról.

Ilyen helyzet bármelyikünk életében adódhat, és nyilván a lehető legoptimálisabb megoldást szeretné, ha erre a folyamatra kerül a sor.

Mit szeretnének ilyenkor a megrendelők?

Nem meglepő módon az a legfontosabb kívánság ilyen helyzetben, hogy az értékbecslő gyorsan és hatékonyan dolgozzon, jól mérje fel az ingatlan állapotát és helyesen állapítsa meg a piaci értékét. Ehhez a folyamathoz – jó tudni – megrendelőként is segítséget adhatunk az értékbecslőnek. Azzal tehetjük könnyebbé a munkáját, ha a folyamathoz szükséges dokumentumokat hiánytalanul és korrekt módon a rendelkezésére bocsátjuk.

Mik tehát az értékbecslési folyamathoz szükséges alapvető dokumentumok?

A tulajdoni lap

Mondhatjuk azt is, hogy ez gyakorlatilag a legfontosabb dokumentum, amely az ingatlanhoz kapcsolódik. Minden jogi, gazdasági adat, amely érvényben van az adott ingatlannal kapcsolatban erre a dokumentumra felvezetésre kerül. A tulajdoni lap így három fő részre tagolódik: az ingatlan pontos adatai (cím, helyrajzi szám, fekvés stb.), a tulajdonos(ok) adatai és a tulajdoni hányad, illetve az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket tartalmazó rész.

Rendkívül fontos, hogy a tulajdoni lapon feltüntetett adatok hitelesen legyenek felvezetve. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a különböző jogokra vonatkozó adatokat jogvégzett ember, a műszaki adatokat pedig műszaki ember vigye fel a tulajdoni lapra. Így lesz a tulajdoni lap nemcsak hiteles, de adekvát információkat tartalmazó fontos dokumentum. Ingatlanügyletnél a tulajdoni lap ne legyen régebbi, mint 30 nap.

A térképmásolat

Ezt a dokumentumot szintén be tudjuk szerezni, online formában is. Ha minden rendben van, akkor jó eséllyel ugyanaz lesz a térképen, mint a valóságban. Ha nem – és ez gyakran előfordul – akkor bizony az értékbecslést végző szakembernek vizsgálnia kell az épület, építmény jogilag rendezettségét. Banki fedezetértékelésnél nem veheti figyelembe azt, ami adott esetben a valóságban már ott van, de a térképen még nem szerepel. Mondjuk egy plusz épület egy telken lehet ilyen eltérés.

Alaprajz

Egy értékbecslésnél az ügyfél érdeke is az lesz, hogy minél hamarabb, minél pontosabb munkáért fizessen. Éppen ezért tudja segíteni az értékbecslő munkáját az is, ha a tulajdonos a munkájához rendelkezésre bocsátja az adott épület tervrajzát, műszaki dokumentációját, esetleg a nem lakó jellegű épületek alaprajzát. Természetesen egy értékbecslőnek feladata, hogy fényképeket készítsen, dokumentáljon és ha kell alaprajzot is készítsen egy ingatlanban, de sokkal egyszerűbb dolga van, ha ehhez kap segítséget. Különösen, ha ezek a rajzok, méretezett, faliratozott  formájában érkeznek. Így az ő munkája is könnyebb lesz.

És a kakukktojás: a használati megállapodás

Nem is annyira kakukktojás, de nem vonatkozik minden ingatlanra, ezért kezeljük kicsit külön. Erre a dokumentumra akkor van szükség, ha az ingatlannak több tulajdonosa is van. Ezek a tulajdonosok lakrészeket használnak, vagyis a telek több részben megosztott. Ekkor azonban nem megkerülhető.

Ezek lennének tehát a fontos dokumentumok az ingatlan adásvételhez kapcsolódó értékbecslési folyamatban. Fontos tudni, hogy ingatlan értékbecslést banki ügyletekhez kötelező készíttetni, egyéb adásvételhez nem feltétlenül kell.

Mi azonban mégis ajánljuk: egy jó értékbecslő leveszi ugyanis a válláról azt a terhet, hogy Önnek kelljen kitalálni az ingatlana aktuális vagy várható piaci értékét. Ez pedig talán a legnagyobb teher ebben a folyamatban, főleg a változó piac, és az állandóan mozgó szereplők miatt. Egy igazán jó értékbecslő hónapokkal megrövidítheti az eladási folyamatot.

Mi tudunk egy jó megoldást!

ingatlanvagyon.hu

Nem feltétlenül szeretünk jogi fogalmakkal bíbelődni az ingatlan eladás vagy vétel kellős közepén, de azért nem árt, ha tudjuk, mit jelentenek az alapfogalmak. Ahogy az sem elhanyagolható fontosságú, hogy mi az, ami ránk vonatkozik, mi az, amivel muszáj foglalkoznunk.

Egy ilyen nem annyira szeretett kifejezés a jelzálogjog, ami a legtöbb esetben inkább ijesztő, mintsem vonzó. Mi most mégis arra teszünk kísérletet, hogy érhetően leírjuk nektek, mi az, amit feltétlenül tudnotok kell erről a szakkifejezésről.

1. Mit is jelent maga a fogalom?

A zálogjog a követelés biztosításának az eszköze. Általában a hitelintézetek élnek azzal a lehetőséggel, hogy ingatlanvétel esetén, ha hitelt biztosítanak a vevőnek, akkor ezt bejegyeztetik a területileg illetékes földhivatalnál. A vevő (adós) használhatja az ingatlant, de folyamatosan, szerződésben meghatározottak szerint törlesztenie kell a banknak. Ha ez nem történik meg, akkor a bank értékesítheti az ingatlant.

2. Csak a bankok élhetnek ezzel az eszközzel?

Általában a pénzintézetekkel kapcsolatban használjuk ezt a fogalmat, de fontos, hogy nem csak a bankok és hitelintézetek élhetnek ezzel az eszközzel. Magánszemélyek ügyleteiben is megjelenhet. Bárki érvényesítheti követelését zálogjoggal, amely nemcsak ingatlannal vagy ingóságokkal lehet összefüggésben. Jelzálogjog jogokra és követelésekre is alapítható.

3. Eladható-e a jelzáloggal terhelt ingatlan?

Természetesen igen, ha nincsen egyéb elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanon. Ezek a jelzálogjog további biztosítékai, melyek szintén fel vannak tüntetve a tulajdoni lap III. részében. Ezek megléte esetén ugyanis nem lehet az ingatlant a jogosult kifejezett hozzájárulása nélkül értékesíteni. A lényeg azonban az, hogy maga a zálogjog az ingatlanhoz kötődik, nem a tulajdonoshoz. Így azzal együtt is értékesíthető – bár a gyakorlat sokkal inkább az, hogy először ez rendezésre kerül és úgy értékesíti az eladó az ingatlant.

4. Tehát akkor mit kell megnéznünk?

Az előzőekből jól látszik, hogy nagyon fontos, hogy tisztában legyünk azzal, hogy a tulajdoni lapon hol kell keresnünk a megfelelő bejegyzéseket. Így, a jelzálogjog bejegyzést annak III. részében találjuk meg. Mindig ellenőrizzük ingatlanvásárláskor ezt a részt a tulajdoni lapon!

5. Mit tehetünk, ha jelzáloggal terhelt ingatlant készülünk venni?

Mint általában az adásvételek esetében, ilyenkor is az a legfontosabb, hogy írásba foglaljunk minden fontos, mindkét fél számára lényeges információt. Így természetesen a jelzálog meglétét és azt is rögzíteni, kell, hogy ha a vevő is hitelt kíván felvenni az ingatlan megvételéhez. Erre természetesen van lehetőség, a bankok ez ellen nem emelnek kifogást. Ennél a pontnál azonban meg kell állnunk.

Ne feledjük el, ha jelzáloghitelt akarunk felvenni, mindenképpen bízzunk meg egy korrekt értékbecslőt! Ez lesz az a lépés, amivel biztosíthatjuk, hogy a lehető legjobb megoldást megtaláljuk. Saját kútfőből ugyanis gyanús, hogy sem a megvenni kívánt ingatlan értékét, sem a banki folyamatok procedúráját nem fogjuk átlátni.

Bízzuk ezt szakemberre!