Ingatlant eladóként az értékesítés után számolni kell adó, jutalék, díjfizetési kötelezettséggel. De az is lehet, hogy nem kell majd fizetni. Bemutatjuk az adózással, díjakkal és egyéb költségekkel kapcsolatos írásunkat.

Ingatlan eladásból származó SZJA fizetési kötelezettség

Az ingatan eladás során befolyt összeg után személyi jövedelemadót kell fizetni. Igaz ez abban az esetben, ha az ingatlan vétele és eladása között legfeljebb 5 év telik el. Ide tartozik az is, hogy az ingatlan eladási ára magasabb, mint anno a vételi ára volt. A költségek tehát mindig változnak.

Az adó mértéke 15%-a, melynek pontos összegét az adóalap határozza meg. Az adóalapot a korábbi vételi ár és a mostani eladási ár különbözete adja. Vegyünk példának egy 20 milliós ingatlant, melyet később 28 millióért sikerül eladnunk. A két összeg különbözete, vagyis 8 mFt lesz az SZJA fizetés adóalapja. Fontos, hogy egyes értéket növelő beruházások elszámolására lehetőség van, amennyiben a számlája rendelkezésre áll. Az adóalap mértéke az évek múlásával csökken.

• 100% a vásárlás és az azt követő évben,
• 90% a második évben,
• 60% a harmadik évben,
• 30% a negyedik évben,
• 0% az ötödik és azt követő évben.

 Az SZJA fizetés határideje, a megfizetés módja, költségek

Az adatok megadása mellett az adó konkrét összegét a NAV kalkulátorával könnyen meg lehet állapítani. Az eladásról az éves SZJA bevallásban kell nyilatkozni és a megállapított adó összegét a következő év május 31. napjáig kell megfizetni. Vagyis, ha az idei évben ingatlan értékesítésből adófizetési kötelezettségünk keletkezik, akkor azt a jövő év május végéig kell befizetnünk.

Az ingatlanos közvetítői díja

Gyakran vesszük igénybe az ingatlanközvetítők szolgáltatását a gyorsabb, optimálisabb ingatlan eladás érdekében. Találunk magányos farkasokat és hálózatban működő ingatlanosokat is a piacon. A sikerdíjuk változó, de többnyire az eladási ár 2-5%-a között mozog. A tudatos eladók független értékbecslést is kérnek. Utóbbi nagy előnye, hogy a szakértői vélemény műszaki adatokat és alaprajzot is tartalmaz, sőt kitér az ingatlan jogi helyzetére is. Az értékbecslők díja néhány tízezer forinttól elérhető, így a költségek kapcsán ezt is figyelembe kell venni.

Az eladót terhelő energetikai tanúsítvány

Az eladást megelőzően kell elkészíttetni az ingatlan energetikai tanúsítványát, amennyiben ingatlanunkra vonatkozik ez a kötelezettség. A tanúsítványra először az ügyvédnél lesz szükség, majd át is kell adnunk a vevő részére a dokumentumot. A tanúsítvány díjának megállapítása függ az ingatlan méretétől, típusától. Az energetikai tanúsítók közel azonos díjon dolgoznak, de érdemes körülnézni, ha fontos a költség.

Számolni érdemes még az esetleges ingatlant terhelő vagyoni értékű jogok megváltásának költségével is. Ilyen a tipikusan szülőre, nagyszülőre alapított haszonélvezeti jog. Nem kell meglepődni, ha az eladást megelőzően a megváltás költségeit is ki kell fizetni.

Lakáshitelnél a banknak szüksége lesz a fedezetül felajánlott ingatlan értékbecslésére. A fedezetértékelés azonban nem minden esetben megy olyan gördülékenyen, mint ahogyan mehetne, ha figyelnénk a részletekre. Hogy a fedezetértékelés ne kerüljön a szükségesnél több időnkbe és különösen pénzünkbe, érdemes figyelni a következőkre.

Az értékbecslés folyamata

1. a szükséges dokumentumok összegyűjtése és a bank rendelkezésére bocsátása
2. az értékbecslő, mint független szakértő megbízása az értékelésre
3. az értékbecslő jelentkezése általában a megbízást követő 24 órán belül, egyben a szemle idejének egyeztetése
4. az ingatlan szemléje (benne az alaprajz felvétele, fényképek készítése)
5. az értékelési szakvélemény elkészítése és a bankba küldés
6. banki adminisztráció az értékeléssel, ügyfél tájékoztatás

Nagyon fontos

1. az értékbecslő telefonon jelentkezik, ezért ügyfél legyen elérhető a megadott telefonszámon (célszerű olyan személyt megadni, aki munkahelyén is tud hívást fogadni)
2. az egyeztetett időpontban álljon valaki (18+) az értékbecslő rendelkezésre ingatlan bemutatáskor (késés, meg nem jelenés várhatóan külön költséggel jár)
3. építési jellegű hiteleknél már telefonon egyeztessük az elkészült munkákat (szükséges készültség nagyjából előre meghatározható)
4. az értékbecslés, műszaki szemle díját határidőn belül, általában utalással ki kell fizetni (visszatartható a bankba való beküldés rendezetlen számla esetében)

Azonosíthatóság, jogilag rendezettség, igazolások

1. jó ha van az ingatlanon (kapun, homlokzaton) házszám felirat, lakás esetében lakásszám az ajtón
2. a térképmásolaton fel nem tüntetett épületrészek nem értékelhetők, ezért javasolt értékbecslést megelőzően az ingatlan-nyilvántartást rendezni
3. címigazolás vagy társasház alapító okirat benyújtása szükséges, amennyiben a tényleges és nyilvántartott cím eltér

A komfortfokozat megállapításánál lényeges

1. legyen fűtése az ingatlannak (mobil fűtőtestek nem elfogadhatók)
2. ha gázfűtés van beszerelve, legyen szolgáltatás (gázóra megléte)
3. ha villamos fűtés van, legyen szolgáltatás (villanyóra megléte)
4. a fürdő és wc legyen használható állapotú
5. felújításnál ügyeljünk arra, hogy az ingatlan abban az időszakban is lakhatásra alkalmas legyen

Osztatlan közös ingatlanok

Az ilyen típusú ingatlanok esetében (pl. ikerház) egy épületen belül kettő vagy több lakrész található. A tulajdoni lapon több tulajdonost látunk különböző mértékű tulajdoni hányaddal. Az ilyen ingatlanok is lehetnek fedezetül felajánlva, de csak akkor, ha azok műszakilag önállóak. Legyenek önálló közműórák, melyek akár a szomszéd területén is megtekinthetők. A jogi rendezettséget (közös és kizárólagos használatú területek tisztázását) a Használati megosztás szabályozza. Ezt át kell adni a banknak és/vagy az értékbecslőnek.

A Használati megállapodás

1. ügyvéd által ellenjegyzett (készített, hitelesített)
2. szerepeljen benne a jogutódlás módja
3. telekmegosztási vázrajz a részét képezi

A fedezeti ingatlanoknál a közterületről való megközelíthetőség feltétel. Ha nincs közvetlenül ilyen, úgy a megközelítést biztosító ingatlan tulajdoni lapjára is szükség lesz.

Építési célú hitelek esetében

1. az építési tervdokumentáció egészét kell benyújtani PDF formátumban
2. elfogadható a banki nyomtatvány szerinti költségvetés
3. jó, ha a tervezett munkák részletesen, mennyiségek megjelölése mellett is rendelkezésre állnak
4. az önerős munkák is kerüljenek bele a költségvetésbe

Igazolások, szakvélemények

1. fúrt kút esetében az ivóvíznek bevizsgáltnak kell lennie (minőségről szóló igazolás)
2. statikai repedés, süllyedések, egyéb épületszerkezeti problémák esetében az értékbecslés előtt statikai szakvéleményt kell készíttetni

A telek egy meghatározott helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület – mondja az építési törvény. Értékelése főként piaci alapon történik. 

Számtalan cikk és vélemény íródott már abban a témában, hogy mit néz egy értékbecslő, mire figyel, ha egy lakás, vagy egy ház értékbecslési folyamatáról van szó. Nem kevéssé izgalmas téma azonban, hogy mi az, amit egy telek esetén figyel és számba vesz. Nem tekinthetünk el ettől, hiszen jól tudjuk: az, hogy milyen lesz a család otthona, első lépésként mindenképpen az építési telek tulajdonságain múlik.

Az értékbecslés folyamata telek esetében más, mint egy lakásnál, vagy családi háznál. Hogy mit jelent ez pontosan? Nem mást, mint azt, hogy ilyenkor ugyanis nem egy meglévő helyzetet kell a lehető legalaposabban elemezni. Sokkal inkább az abból adódó lehetőségeket és gátló tényezőket muszáj pontosan látni. Ez meglehetősen magas szintű szakértelmet igényel, ezért mi mindenképpen azt javasoljuk, hogy bízzuk is szakértőre ezt a folyamatot.

De mit figyel egy értékbecslő, ha az építési telek?

1. Fontosak azok az adottságok, amelyek megmutatják a lehetőségeket egy, a telekre tervezhető ingatlan esetében. Ilyen a beépítési százalék, tehát, hogy mekkora része építhető be a teleknek. Nagyon fontos szám ez, talán az egyik legfontosabb. De nem elhanyagolható a zöldterület mutató sem, amely azt hivatott jelezni, hogy mekkora zöldterületet kell hagyni a telekből.
2. A leendő épület adatai közül is jó néhányat megköthet az, hogy a telek milyen kondíciókat enged. Így a minimális és maximális magasság is kötött, az ingatlanon elhelyezhető ablakok száma is, és fontos, hogy tisztázzuk az elő-, az oldal-, és hátsó kert nagyságát is.
3. A tulajdonjog kérdése is felmerül itt, ugyanis azt is meg kell nézni, hogy a telekhez vezető útnak ki a tulajdonosa. Fontos az is, hogy ha magántulajdonú a bevezető út, akkor azt kik jogosultak használni (szorgalmi jog).
4. Nem számokról szól, de mindenképpen hasznos lehet a szomszédság megismerése. Bár azt szokták mondani, hogy a „Rossz szomszédság török átok”, azért a magyarok is tudnának ebben a témában hitelt érdemlően nyilatkozni. A szomszédok megismerése egy olyan plusz információ, ami könnyen lehet, hogy a számok mellett erősen befolyásolja majd a döntésünket.

Mi az, amit kérhetünk az eladótól?

Egy építési telek vásárlása esetén elkérhetjük a telek tulajdoni lapját és a térképmásolatot is. Azt mindenképpen érdemes tudnunk, hogy ezeket az eladó nem köteles kiadni. Mmégis arra biztatunk mindenkit, hogy ha ez így van, tehát az eladó nem adja ki, akkor inkább fektessünk be ebbe a projektbe pár ezer forintot. Tehát ebben az esetben inkább fizessük ki, és nézzük át a kapott dokumentumot, mert sok csalódástól és bosszúságtól kímélhetjük meg magunkat. Előfordulhat ugyanis az, hogy az eladó titkolni akarja azokat a körülményeket, jellemzőket, amik esetleg értékcsökkentőek lehetnek. Jobb ezzel minél hamarabb szembesülni.

A szakértelem tehát itt is nagyon fontos lesz, ahogy már említettük: keressünk tehát olyan értékbecslőt, aki építési telkek esetében is jó tanáccsal szolgálhat nekünk. Sokkal nyugodtabb és eredményesebb lesz így ez a folyamat – és felépülhet végre az az otthon, amit mindig is elképzeltünk magunknak és családunknak.

Ha értékbecslésről van szó itt talál meg minket!

Év végén egy kicsit mindig összegzünk. Nincs ez másképp az ingatlanpiacon sem, ami kissé meg is bolydult, és nem kevéssé néha keszekuszává vált napjainkra.

De mi is az alapvetés?

Talán az a leginkább jellemző, hogy szinte biztosak vagyunk abban, hogy a mi ingatlanunk valami egészen különleges. Nincs ebben semmi meglepő, hiszen nagyon sok érzelmi kapocs köthet össze minket azzal a lakással vagy házzal, amit eladásra kínálunk. Nem lehet tehát véletlen, hogy az ingatlanpiacra kilépve azt gondoljuk, hogy a miénk bizony olyan, amilyet még senki sem látott. De érdemes azért arra figyelmet fordítani, pláne napjainkban, amikor szinte minden információt bárki megtalál a neten, hogy alaposan átgondoljuk azt, mennyiért is kínálunk egy ingatlant.

De mi az, ami tévútra vihet?

Hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy bőven elég a lokális, helyi szinten tájékozódni, ha ingatlanról van szó. A piac azonban sokkal szélesebb. Bár Magyarországon erősen jellemző, hogy az emberek többsége nem néz körül a saját pátriáján túl, mi mégis azt javasoljuk, hogy tegyük meg ezt – a saját érdekünkben. Adott tehát a helyzet: el akarjuk adni az ingatlanunkat, és természetesen jó árat szeretnénk kapni érte, hiszen a miénk, és tudjuk, milyen tökéletes.

A helyzet azonban az, hogy erről minden eladó így gondolkodik. Muszáj tehát kicsit a realitás talajára visszaszállni annak érdekében, hogy sikeres legyen az eladás.

Nagyon sok az érdeklődő, mi lehet itt a baj?

Az hogy sokan érdeklődnek sajnos azt is jelentheti, hogy alábecsültük az árat. Érdemes tehát szakértő segítségét is igénybe venni akkor, amikor belevágunk az eladásba. A leendő vevők ugyanis árérzékenyek – elsősorban – tehát nem azért jelentkeznek annyian, mert pont a mi ingatlanunkba szerettek bele. Sokkal inkább az lehet az ok, hogy nem tájékozódtunk kellőképpen.

Nem érdeklődik senki, nem tudják, milyen tökéletes ez az ajánlat?

Nem, nem tudják. Azért nem tudják, mert velünk ellentétben jobban tájékozódtak az ingatlanok áráról. Ne csüggedjünk, ezen könnyen változtathatunk, de a lényeg az, hogy időben vegyük észre az intő jeleket.

Lehet, hogy mi döntöttünk anno rosszul?

Ezt persze senki sem szereti bevallani. Mármint azt, hogy esetleg évekkel, vagy évtizedekkel ezelőtt nem megfelelő helyszínt választott, és bizony az a kerület, vagy az a város nem a legjobb ajánlat az ingatlanpiacon. Ezzel nem egyszerű szembenézni, de ha valóban el akarjuk adni a szóban forgó ingatlant, sajnos nem megkerülhető.

Majdnem tökéletes, de…

Nem ritka eset az, amikor az ingatlantulajdonos tudja azt, hogy az általa kínált lakás vagy ház bizony további befektetést igényel, de nagyvonalúan áll ehhez a kérdéshez. Ez azonban hiba. Egy felújítás költsége nem elhanyagolható, és nem is biztos, hogy egy leendő vevő úgy szeretné kezdeni új életét egy ingatlanban, hogy azonnal több milliós felújításba kezd. Ezt a költséget, ha tetszik, ha nem illik belekalkulálni abba az árba, amit kapni akarunk.

És a makacs statisztika

Mindebből sajnos az következik, hogy felmérések szerint igaz az arány, miszerint az ingatlanjukat áruló tulajdonosok közel 90%-a felülárazza azt az ingatlant, amit eladni kíván. Döbbenetes arány, és nagyon erős hatással van az ingatlanpiacra.

Sarkalatos pontok

1. A tömbházban lévő ingatlanunk nem ér többet, mint az ott eladásra kínált ingatlanok – nagyon jó műszaki kondíciók esetén maximum 15-20% lehet a differencia.
2. Fontos, hogy hol van az ingatlan
3. Senki nem fog beleszeretni, vagy ha igen, az nagyon erős kivétel.
4. A hirdetési árak nem azok az árak, amik a valóságban működnek.

Adjuk tehát el az ingatlanunkat – de ne felejtsük érzelemmentesen átgondolni ezeket a pontokat!